[로이슈 전용모 기자] 제주지법 제1행정부(재판장 김현룡 부장판사)는 2021년 12월 7일 재건축이 예정된 아파트에 인접한 토지(비주택단지)의 소유자 중 1인이 자신이 단독으로 소유하고 있던 토지를 가족들에게 증여한 다음 가족들 명의의 재건축조합 설립동의서를 제출해 재건축조합 설립인가 처분이 내려진 사안에서, '피고(제주시장)가 2018. 12. 31. 피고보조참가인(아파트주택재건축정비사업조합)에 대하여 한 주택재건축정비사업조합 설립인가처분은 무효임을 확인한다고 판결을 선고했다(2019구합5339).

소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
재판부는 토지 등소유자 1인으로부터 증여받은 그 가족들은 토지 등 소유자의 수에서 제외되어야 함에도, 이를 간과하여 적법하게 토지등소유자의 동의를 받은 것으로 판단하여 내려진 재건축조합설립인가처분은 위법하고, 그 하자는 명백해 이 사건 처분은 무효라고 판시했다.

이 사건 증여로써 비로소 토지등소유자에 해당하게 된 4명을 제외할 경우 비주택단지 토지등소유자의 동의율이 2/3에 불과하여 도시정비법 제35조 제4항에서 정하는 요건인 3/4 이상을 충족하지 못하게 된다.

이 사건 정비구역 비주택단지의 토지 등 소유자는 당초 원고를 포함한 3인에 불과하였고, 원고는 자신의 D토지를 포함한 이 사건 정비구역 지정에 반대해 왔는데, 참가인은 이 사건 증여와 이 사건 합의가 없었다면 도시정비법 제35조 제4항의 동의 요건(비주택단지 토지등소유자의 3/4 이상 동의)을 충족할 수 없는 상황이었다.

재판부는 참가인(조합)이 이 사건 정비구역의 재건축사업을 추진하기 위해 필요한 조합설립 동의 요건을 충족시키기 위하여 토지 등 소유자 수를 늘린 것으로, 도시정비법에서 정하는 재건축조합설립 동의 요건을 잠탈하기 위한 편법내지 탈법행위에 해당한다고 봄이 타당하다고 판단했다.
◇구 도시 및 주거환경정비법(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것)은 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하기 위한 요건으로 주택단지 동별 구분소유자의 과반수, 주택단지 전체 구분소유자 중 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 토지소유자의 동의를 받도록 하고, 비주택단지가 정비구역에 포함된 때에는 이에 더하여 비주택단지 토지등소유자의 3/4이상, 토지면적 2/3 이상 소유자의 동의를 받도록 정하고 있다. 이는 재건축조합 설립과 같이 토지등소유자의 동의 요건을 충족해야 하는 경우 편법 또는 탈법적인 방법으로 토지 등 소유자의 수를 증가시켜 동의 요건을 충족하는 것을 방지함으로써 토지등소유자의 진정한 의사를 재건축사업에 반영하려는 취지이다.

그런데 오직 조합설립의 동의 요건을 충족시킬 목적으로 지분 분할, 증여 등의 방식을 통해 형식상 토지의 공유자 내지 소유자가 된 자는 토지등소유자의 수 및 동의자 수에서 제외해야 한다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr