[로이슈 진가영 기자] 몇 달 전 대법원은 건축물 분양에 관한 법률을 위반해 벌금형 이상의 처벌을 받거나 관할 행정기관으로부터 시정명령, 과태료 처분 등을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해제, 취소 할 수 있다는 판단을 내리며 수분양자의 손을 들어줬다.

건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하는 건축물 분양에 관한 법률은 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등 해당 법에서 정한 조건에 부합하는 경우 적용을 받을 수 있으며, 일반적으로 분양되는 오피스텔, 근린생활시설, 생활형 숙박시설 등이 그 적용대상이다.

해당 법에서는 분양방법 등 분양사업자가 분양 과정에서 준수해야 하는 내용들을 정해두었는데, 이 법에서 규정한 것들을 분양사업자가 위반하는 경우의 처벌 조항도 나와 있다. 이 법 시행령 제9조 제1항 제11호에는 분양사업자가 각 목의 어느 하나라도 해당되는 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다고 기재해뒀는데, 제 9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 법 제 10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 법 제 12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우가 해당된다.

이를 근거해서 분양사업자가 시정명령을 받거나 벌금형 이상의 형을 선고받는다면 수분양자는 분양계약취소가 가능하다. 하지만 과거 하급심 판례에서는 이에 대한 판단이 법원마다 갈렸던 게 현실이었다. “비록 사업자가 과태료 부과처분 등의 행정처분이나 벌금형을 분양사업자가 받았다고 하더라도 분양계약 전체를 두고 봤을 때 계약을 유지할 수 없을 수준의 중대한 영향을 미치지 않아 계약해제가 적절하지 않다”라고 판단한 하급심 법원들이 많았기 때문이다.

하지만 대법원은 이번 판결(2024다204986)을 통해 피고(분양사업자)가 ‘건분법’ 위반으로 벌금형을 받은 경우 주된 채무 위반 여부와 관계없이 해제가 가능하다고 판시했다. 이로 인해 수분양자들은 건축물 분양에 관한 법률에 근거해서 분양계약을 해제할 수 있게 되었다. 다만, 이 과정이 결코 쉽지는 않다는 것은 주의해야 한다.

부동산/상가 전문 로펌이자 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 “건축물 분양에 관한 법률에 의거해서 분양계약 취소를 주장하려면 해당 법을 위반해 분양사업자가 행정처분을 받거나 시정명령, 벌금형 이상의 형을 선고받는 것이 선행돼야 한다. 이 절차를 위해서는 정확한 법리 분석을 시작으로 입증 증거를 수집하는 등의 과정이 반드시 필요한데, 이러한 과정 없이 무리하게 소송을 제기한다면 오히려 수분양자의 경제적 손실이 가중된다는 점 유념했으면 한다”면서, “소송에서 패소하는 경우 소송비용 패소자부담 원칙에 따라 상대방의 소송비용까지 책임져야 되며, 지급하지 못한 잔금 혹은 분양 계약 취소 위약금 등 수억 원의 경제적 부담을 가지게 되니 부동산전문변호사와 함께 신중하게 대응해야 할 것이다”라고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr