[로이슈 최영록 기자] 10년 만에 ‘준공 후 미분양’ 주택이 2만 가구를 넘어섰다. ‘악성 미분양’이라 불리는 준공 후 미분양 물량 적체가 심화하자 정부의 지원책 마련이 시급하다는 것이 업계 관계자들의 공통된 의견이다.

이미 지난해 지방을 중심으로 준공 후 미분양 주택 수 제외 등 선제적 조치가 취해졌음에도 불구하고 지방 상황이 개선되지 않다 보니 정부는 지난 19일 건설 안정 대책을 발표했다.

◆ 과거 ‘미분양 주택 구입 시 양도세 면제 혜택’ 부활해야

지난 2013년 정부는 ‘4.1 부동산 종합대책’을 통해 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 내놨다. 그해 4월 1일부터 12월 31일까지 취득한 신축주택, 3월 31일까지 분양 계약이 이뤄지지 않아 4월 1일부터 선착순으로 공급하는 미분양 주택 등을 2013년 12월 31일까지 구입 할 경우 취득 후 5년간 양도소득 세액을 전액 면제한다는 내용이 핵심이다. 신축부터 미분양, 준공 후 미분양 등 주택 전반으로 혜택을 확대한 만큼 이 당시 10만명이 주택을 사들인 것으로 추산된다.

또 생애 최초 주택 취득자는 취득세 면제 혜택도 받았다. 부부합산으로 연 소득이 7000만원 이하인 가구가 6억원 이하 주택을 생애 최초로 구매할 경우다. 당시 집값(수도권 평균 3억7000만원)을 감안하면 신혼부부가 구매 가능한 대다수 아파트가 혜택을 받을 수 있는 셈이었다.

이듬해에도 나온 대책도 시장에 큰 영향을 줬다. 2014년 ‘7.24 경제정책방향’을 통해 LTV와 DTI 규제 완화 카드를 제시하며 부동산 경기 부양에 나섰기 때문이다.

금융 규제 완화도 당시 대책도 효과를 톡톡히 봤다. 국토연구원 자료에 따르면 4.1대책 이전 1년과 이후 1년간 주택매매가격 변동률 비교 시 전국은 3.7%p(-2.2%→1.5%) 상승한 가운데 수도권은 5.6%p(-4.9%→0.7%), 지방은 1.8%p(0.4%→2.2%) 각각 오르면서 수도권 상승세가 두드러졌다.

주택거래 역시 증가했다. 같은 시간 비교했을 때 전국 주택거래량은 18만9000가구(72만6000가구→91만5000가구)가 늘었으며 이 기간 수도권은 13만가구(26만9000가구→39만9000가구), 지방은 5만9000가구(45만7000→51만6000가구) 증가했다.

당시 양도세 면제 혜택을 본 사람들은 투자 성공 ‘모범 사례’에 늘 언급될 정도다. 남들이 안살 때 사서 큰 돈을 벌었다는 의미다. 예컨대 2013년 6월 서울 강서구 마곡동 ‘마곡엠밸리 4단지’를 4억원 대에 분양받은 A씨는 집값(2018년 호가 기준 12억원)이 2.5배 이상 올랐지만 양도소득세를 한 푼도 내지 않았다. 2013년 한시적으로 시행된 양도세 비과세 혜택을 받는 까닭이다. 마곡과 위례 신도시 내 아파트를 구매한 사람들도 대부분 2배 이상 올라서 양도세 비과세 혜택을 톡톡히 봤다.

업계 관계자는 “양도세 비과세 혜택이 나온다고 해서 긴가민가하며 사들였던 아파트가 훗날 ‘효자 상품’이 된 셈”이라며 “정부의 규제 완화 카드가 시장심리 회복에 적잖은 영향을 미친 만큼, 불확실성이 큰 시점에서도 정책 흐름을 잘 읽고 선제적으로 움직인 이들이 결국 가장 큰 수혜를 입었다”고 말했다.

◆ 현 대책은 지방 중심…앞으로 수도권 비규제지역까지 확대해야

아직 양도세 면제까지는 아니지만, 지방을 중심으로 조금씩 규제가 풀리고 있다. 하지만 실질적인 시장 활성화로 이어지는 데는 한계가 있다는 지적이다. 전문가들은 수도권 확대 적용 및 양도세 면제 등 전향 적인 규제 해제가 필요하다고 입을 모은다.

지방의 경우 지난해 1월부터 취득한 ‘준공 후 미분양 주택’은 취득·양도·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하는 방침이 이미 시행 중이다. 올해부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입하게 되면 양도세와 종부세를 ‘1세대 1주택’ 혜택으로 산정해주고, 2년 이상 임대로 활용 할 경우 주택건설사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면해주는 정책도 내놨다.

또 올해부터 1주택자가 인구감소지역 내 주택을 새로 구입하면, 재산세·양도세·종부세를 매길 때 1세대 1주택 특례를 적용한다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 아파트가 대상이며, 무주택자 또는 1주택자가 지방(광역시 제외) 인구감소지역 공시가격 4억원 이하 주택을 살 경우 취득세를 최대 절반까지 깎아준다.

현재 지방 미분양 대책으로는 준공 후 미분양 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)을 한시적 완화다. 소득 대비 대출 원금·이자를 얼마나 부담할 수 있는지를 따져 대출 한도를 제한하는 DSR이 완화되면, 주택 구입 자금 조달이 쉬워질 수 있다는 판단에서다.

그러나 업계 내에서는 “지방만을 대상으로 한 조치는 역부족”이라는 평가다. 수도권 중심으로 군불을 피워서 지방으로 확대해 나가야 한다는 것이다.

건설업계 관계자는 “정부가 지방 중심으로 규제를 풀고 있지만, 실효성을 보기에는 한계가 있을 수밖에 없다”며 “수도권 중심으로 규제 완화를 하되 수도권에서도 규제가 있는 지역보다는 수도권 외곽의 성장관리권역 등 비규제지역 중심으로 세심하게 대책을 실행하는 것이 필요하다”고 말했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr