[로이슈 전용모 기자] 대구지법 제4-2민사부(재판장 신안재 부장판사)는 2023년 7월 12일 피고의 임차목적물이 비주거용(임차기숙사) 건물로, 주택임대차보호법이 적용될 수 없다고 판단해 이와 달리 주택임대차보호법이 적용된다며 원고의 청구를 기각한 1심(원심)판결을 취소하는 판결을 선고했다(2022나322956).

항소심 재판부는 "대구지방법원 2020타경102433 부동산임의경매 사건에서 같은 법원이 2021. 10. 14. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 17,000,000원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액 687,377,040원을 704,377,040원으로 경정한다."고 판결했다.

항소심은 이 사건 임차목적물은 공장 용도인 비주거용 건물이라고 봄이 상당하고, 설령 피고가 이 사건 임차목적물 중 임차기숙사 부분을 주거 목적으로 사용했다고 하더라도 이는 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 사건 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용될 수 없다고 판단했다.

이 사건 경매 절차의 배당기일인 2021. 10. 14. 실제 배당할 돈은 7억 2177만4360원이었는데, 경매법원은 위 돈을 1순위로 임차인(소액우선변제)인 피고에게 주택임대차보호법시행령 제10조 1항에 따라 1,700만 원을 배당하고, 5순위로 근저당권자인 원고에게 6억 8737만7040원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했는데 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당금 전액에 대하여 배당이의를 하고, 그로부터 7일 이내인 2021. 10. 19. 이 사건 배당이의의 소를 제기했다.

이 사건 임대차계약서 상에 임대차보증금 및 월차임이 이 사건 임차공장 및 이 사건 임차기숙사로 구분되어 있지 않고 포괄적으로 기재되어 있는 까닭에 피고는 2020. 3. 9. 이 사건 경매 절차에서 상가임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 했으나 권리신고 및 배당요구 신청서에는 이 사건 임차공장 및 이 사건 임차기숙사도 이 사건 임대차계약에 포함되어 있음을 명기했다.

원고는 피고는 2020. 3. 9. 상가임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였으나, 주택임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청은 2021. 2. 18.에 했다. 따라서 피고는 이 사건 배당에서 주택임차인으로서 소액우선변제를 받을 요건을 갖추지 못했음이 명백하므로, 이를 간과한 이 사건 배당은 부당하다. 또 피고는 주택임대차계약을 체결한 바가 없으므로 진정임차인이 아닌 피고에 대한 배당은 부당하다. 따라서 이 사건 배당에서 피고에게 배당된 금액은 부당하므로 전액 삭감되어야 하고, 그 삭감된 만큼 원고가 추가로 배당받아야 한다. 그러므로 피고는 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없으므로 이 사건 배당표는 경정되어야 한다"고 주장했다.

1심(대구지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021가단138771 판결)은 원고의 청구를 기각했다.

피고는 이 사건 경매 절차의 배당기일인 2021. 10. 14. 소액우선변제 대상인 임차인으로서 주택임대차보호법시행령 제10조1항에 따라 1,700만 원을 배당받은 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면 피고는 이 사건 경매의 배당종기일(2020. 5.4.) 이전에 이 사건 임차공장에 관해서 뿐 아니라 이 사건 임차기숙사에 관해서도 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 했다고 할 것이고, 이 사건 경매의 배당종기일 이후에 이 사건 임차기숙사에 관하여 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 한 것은 최초의 권리신고 및 배당 요구 신청을 명확히 하기 위한 것이라고 할 것이다. 따라서 피고가 배당요구종기일 이후에 이 사건 임차기숙사에 관한 임대차계약상의 임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 했다는 이유로 피고를 이 사건 배당에서 제외해야 한다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다고 판단했다.

그러자 원고는 항소했다.

◇주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 등 참조).

이 사건 부동산 중 건물은 공장 건물이고, 그 중 기숙사의 면적비율은 임차목적물 기준으로는 약 24%, 이 사건 부동산 중 건물 전체 기준으로는 약 11%에 불과하여 비주거용 부분인 공장 등이 훨씬 더 많은 면적을 차지하고 있다.

피고는 이 사건 임대차계약을 체결하고 위 임차목적물에서 제조업을 운영하였고, 피고 스스로도 공장에서 먹고 자면서 시간을 아껴가며 일해야겠다는 생각에 이 사건 임차기숙사까지 같이 임차했다고 주장하고 있는바, 피고의 주장에 의하더라도 이 사건 임대차계약의 주된 목적은 공장 운영임이 명백하다. 실제로 피고는 관할 세무서에서 상가건물 임대차로서의 확정일자는 받았으나, 면사무소 등에서 주거용 건물의 임대차로서의 확정일자는 받지 아니하였고, 이 사건 임차목적물의 전기사용계약도 계약종별이 ’산업용(갑)저압, 용도는 ‘광공업용’으로 되어 있다.

피고는 당초 이 사건 경매절차에서 2020. 3. 9. 상가임대차로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였다가, 임대차보증금과 월 차임을 환산한 보증금 액수가 상가건물 임대차보호법상 소액임차인 기준에 해당하지 않는다는 것을 알게 되자, 배당요구 종기 이후인 2021. 2. 18. 뒤늦게 주택임차인으로서 다시 권리신고 및 배당요구신청을 하였다.

피고는 2019. 8. 6. 전입신고를 마치고 이 사건 임차기숙사에서 거주를 시작하였으나 실제 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했다고 주장하는 시기는 그로부터 2달이 지난 2019. 10. 11. 무렵인 점을 감안하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았더라도 위 기숙사에서 거주할 수 있었다고 보이므로, 피고가 위 기숙사를 주거 목적으로 사용하였더라도 이는 어디까지나 공장 운영을 위한 부수적인 것에 불과할 뿐, 기숙사 거주 여부가 이 사건 임대차계약의 체결이나 임대차보증금 액수를 좌우하는 필수불가결한 요인이었다고 보기 어렵다.

한편 피고는 이 사건 임차목적물에 전입신고를 하기 전까지 다른 곳에서 가족과 함께 거주한 것으로 보이고, 이 사건 임차기숙사에서는 가족과 함께 거주하지 않고 혼자 살았다고 진술하고 있는바, 이 사건 임차기숙사 부분은 피고의 유일한 주거라고도 보이지 않는다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr