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대법원, 임차권을 매도인이나 주택양수인에게 대항할 수 없다고 본 원심 파기환송

분양계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당

2023-06-08 13:04:14

(사진=대법원홈페이지)
(사진=대법원홈페이지)
[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 노태악)는 2023년 5월 18일 보증금반환(본소), 건물인도(반소)사건 상고심에서 원고가 그 임차권을 피고 B에게 대항할 수 없다고 본 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(수원지법)으로 환송했다(대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218본소, 2023다201225반소 판결).

대법원은 원고(반소피고)는 분양계약에 기초하여 적법한 임대권한을 가진자로부터 분양계약이 해제되기 전에 이 사건 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖추었으므로, 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 위 분양계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 원고는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 매도인이나 주택 양수인인 피고 B(반소원고)에게 대항할 수 있다고 판단했다.
그럼에도 원심은 원고가 그 임차권을 피고 B에게 대항할 수 없다고 판단했다. 원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 취지의 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.

◇주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 반드시 임차인과 주택의 소유자 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진자와의 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조). 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조). 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 소유자의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 등 참조).

원고(반소피고, 이하 원고)는 2017. 10. 9. 공인중개사인 피고 D의 중개로 E과 사이에 F 소유인 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 8,900만 원, 임대차기간 2017. 10. 13.부터 2020. 3. 12.까지로 정한 임대차계약을 체결했다.

원고는 2017. 10. 9. 피고 D 명의의 계좌로 950만 원을 송금하고, 같은 날 피고 D에게 현금 50만 원을 지급하였으며, 2017. 10. 13. 피고 D 명의의 계좌로 7,900만 원을 송금했고, 그 무렵 이 사건 부동산을 인도받았다.

한편 이 사건 부동산의 양수인인 피고 B(반소원고, 이하 피고)는 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관하여 2019. 4. 4.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

1심[수원지방법원 성남지원 2021. 10. 20.선고 2020가단214939(본소),2020가단215338(반소)]은 원고의 피고 D에 대한 제2예비적 본소 청구, 피고 B의 반소 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하고, 원고의 피고 B에 대한 주위적 본소 청구, 피고 C에 대한 제1예비적 본소 청구는 이유 없어 이를 모두 기각했다.

(본소청구에 대한 원고의 주장 요지) 원고는 1) 주위적으로, 피고 C은 이 사건 부동산의 소유자이던 F을 대리하여 E에게 이 사건 부동산에 관한 임대차계약 체결 권한을 부여했으므로, 이 사건 임대차계약은 유효하고, 원고는 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었는데, 이 사건 부동산의 양수인인 피고 B는 임대인 지위를 승계하여 이 사건 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수했으므로, 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 이 사건 임대차보증금(8900만 원)을 반환할 의무가 있다고 주장했다.

1심은 F가 E에게 이 사건 부동산에 관한 임대권한을 위임한 것은 F과 E 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약에 부수하여 위 매매계약이 약정대로 이행될 것을 전제로 한 것이라 할 것이므로, F의 임대권한 부여는 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라 할 것이고, E의 채무불이행으로 인하여 위 매매계약이 해제됨으로써 E은 이 사건 부동산을 임대할 권한 또한 상실했다 할 것이다. 그렇다면, E과 사이에 임대차계약을 체결한 원고는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인인 F에게 이 사건 부동산에 대한 사용수익권을 주장할 수 없고, 이는 이 사건 부동산 양수인인 피고 B에 대하여도 마찬가지라 할 것이다. 따라서 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득했음을 전제로 한 원고의 피고 B에 대한 주위적 청구는 이유 없다.

2) 제1예비적으로, 피고 C은 E과 F 사이의 매매계약 체결 과정에서 실소유자로 행세했고, 이 사건 임대차보증금이 피고 C에게 귀속되었는데, 피고 C은 이 사건 부동산의 실소유자이자 임대인으로서 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.

1심은 당시 피고 D는 피고 C에게 8,000만 원을 송금하면서 ‘H 잔금’이라고 기재했던 점, 이 사건 임대차계약 특약사항은 당사자인 원고와 E 사이에서만 효력이 있는 채권적 계약에 불과한 점 등에 비추어보면, 위 인정사실만으로는 피고 C가 실질적 임대인이라거나 이 사건 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수했다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 피고 C에 대한 제1예비적 청구역시 이유 없다.

3) 제2예비적으로, 이 사건 임대차계약 특약사항 제2항에 따르면, 피고 D는 F과 E 간의 매매계약 완료시까지 원고가 지급한 이 사건 임대차보증금을 보관하기로 했는데, 위 매매계약은 완료되지 않았고, 이 사건 임대차계약은 기간 만료 및 원고의 해지통지로 해지되었으므로, 피고 D는 보관하고 있던 이 사건 임대차보증금을 원고에게 반환할 의무가 있다고 주장했다.

1심은 이 사건 임대차계약 특약사항 제2항에서 ‘이 사건 임대차보증금은 F과 E의 매매계약 완료시까지 공인중개사인 피고 D가 보관한다’는 취지로 정한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. E가 임대인으로서 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하는 과정에서 원고의 이 사건 임대차보증금을 보호하기 위하여, 위 매매계약이 제대로 이행되지 아니할 경우에는 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환하겠다는 취지로 위 특약사항 제2항과 같이 약정하였다고 봄이 상당하다. 위 매매계약이 E의 채무불이행으로 해지되어 E이 소유권이전등기를 마치지 못했고, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었으므로, 피고 D는 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했다.

(피고 B의 반소청구에 관한 판단) 원고가 피고 B에 대하여 이 사건 임대차계약의 효력을 주장할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한, 원고는 피고 B에게, 이 사건 부동산을 인도하고, 원고의 이 사건 부동산 점유개시일 이후로서 피고 B가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득한 2019. 4. 5.부터 이 사건 부동산의 인도완료일(2020. 4. 4.)까지 이 사건 부동산의 점유・사용에 따른 부당이득(월차임 421,667원) 반환할 의무가 있다고 판단했다.

그러자 원고는 "1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 주위적으로, 피고 B는 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 89,000,000원을 지급하고, 예비적으로, 피고 C은 원고에게 89,000,000원 및 이에 대하여 2021. 1. 13.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 항소했다.

원심[수원지방법원 2022. 11. 23. 선고 2021나100776(본소), 2021나100783(반소) 판결]은 1심판결은 정당하다며 원고(반소피고)의 항소를 기각했다.

원심은 E의 채무불이행으로 인하여 위 매매계약이 해제됨으로써 E은 이 사건 부동산을 임대할 권한 또한 상실했다 할 것이다. 그렇다면, E과 사이에 임대차계약을 체결한 원고는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인으로서 매도인인 F나 새로운 양수인인 피고 B에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 보아야 한다고 판단했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
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