[로이슈 전용모 기자] 대구지법 제3-1민사부(재판장 최서은 부장판사, 신안재·손윤경 판사)는 공인중개사의 이중계약서 작성으로 인하여 임차인이 보증금을 반환받지 못한 사안에서, 피고 공인중개사협회의 항소를 기각해 협의회 손해배상책임을 일부 인정(나머지 청구는 기각)한 원심의 판단을 유지했다(2022나316463 판결).

B는 ‘C공인중개사’라는 상호로 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사이다. 피고는 공인중개사법에 따라 설립되어 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 발생하게 한 재산상의 손해에 대한 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 영위하는 법인이다. B와 피고는 공제한도 1억 원, 공제기간 2015. 5. 18.부터 2016. 5. 17.까지로 하는 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’)을 체결했다.
원고는 B와 임대차계약서를 작성했고 B에게 임차보증금 명목으로 3,400만 원을 지급했다. 원고는 2021. 1.경 B에게 이 사건 임대차계약을 종료하겠다는 의사표시를 하면서 임차보증금 3,400만 원의 반환을 구했다. 그런데 이후 B가 임대인인 D와 사이에는 이 사건 임대차계약서의 내용과는 달리 임차보증금을 3,000만 원으로 하는 내용의 이중계약서를 작성하고 D에게 임차보증금으로 3,000만 원만을 지급한 사실이 밝혀졌다. D는 원고에게 자신이 실제로 지급받은 임차보증금 3,000만 원만을 반환하겠다는 의사를 표시하고 있다.

원고는 "피고는 제1심 공동피고 B와 공동하여 원고에게 4,000,000원(원고가 B에게 임차보증금 명목으로 지급한 3,400만 원에서 D가 반환하겠다고 한 3,000만 원을 공제한 나머지 금액) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 손배 소송을 제기했다.

재판부는, 개업공인중개사 B가 이 사건 임대차계약을 중개하면서 임차인인 원고를 기망하여 이중계약서를 작성하고 원고로부터 임차보증금 명목으로 지급받은 3,400만 원 중 3,000만 원만을 임대인 D에게 지급함으로써 원고는 그 차액인 400만 원을 반환받지 못하는 재산상 손해를 입었다고 할 것이고, B의 위와 같은 행위는 원고에 대하여 채무불이행 또는 불법행위에 해당하므로, B와 공제계약을 체결한 피고는 특별한 사정이 없는 한 B와 공동하여 원고에게 B의 위 채무불이행 또는 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해액 400만 원 상당의 공제금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했다.

(책임제한 항변) 피고는 원고에게도 임대인이 참석하지 않고 중개인만이 참석해 계약을 진행함에도 임대인에게 계약내용에 대한 사실확인 등을 하지 않은 채 섣불리 계약을 체결한 중과실이 있고, 공동불법행위자 중 일부가 고의로 불법행위를 저질렀다고 하더라도 그러한 사유가 없는 다른 공동불법행위자는 과실상계 주장을 할 수 있는데, 피고는 B와 공동불법행위자의 지위에 있으므로, 공평의 원칙에 따라 피고의 공제금 지급의무의 범위는 대폭 제한되어야 한다"고 주장했다.
이에 대해 재판부는, 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다(대법원 2016. 4. 12. 선고 2013다31137 판결 등 참조). 원고에 대하여 고의로 불법행위를 저지른 B가 원고의 과실을 들어 과실상계를 하는 것은 허용될 수 없다.

또 피고의 공제사업은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로, 피고는 B와 공동불법행위자의 지위에 있는 것이 아니라 B가 원고에게 부담하는 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상책임을 보증하는 지위에 있는 것에 불과하다고 보아야 한다. 결국 피고는 공제금의 지급 한도 내에서 B의 손해배상책임의 범위와 동일한 범위의 공제금 지급의무를 부담한다고 판단했다.

그런데 공제약관 제7조 제5호에 따라 공인중개사법 제33조 제1항 제4호에서 정한 ‘해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위로 인한 손해’를 피고가 보상하지 아니한다고 본다면, 일부 개업공인중개사의 과실로 인한 손해를 제외한 대부분의 개업공인중개사의 중개행위로 인한 손해에 관하여 피고의 공제금 지급책임이 면제될 뿐 아니라, 개업공인중개사의 행위의 불법성이 더 큰 경우에 피고의 공제금 지급책임이 오히려 면제되는 결과를 초래하게 된다. 이는 공제사업제도의 사업목적과 취지에 반하고, 거래당사자의 공제금청구권을 본질적으로 제한하는 것으로 허용될 수 없다고 했다.

따라서 부득이한 사유가 없는 한 피고는 공제금의 지급을 청구 받은 날로부터 60일이 경과한 날부터는 지체책임을 진다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조). 피고는 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 명백한 2021. 8. 9.로부터 60일이 경과한 날인 2021. 10. 9.부터 지체책임을 진다.

재판부는 "피고는 B와 공동하여 원고에게 400만 원 및 이에 대하여 2021. 10. 9.부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다"고 판결을 선고했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr