[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 천대엽)는 2023년 4월 13일 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정한 사안에서, 이 사건 조정조서에 기한 강제집행은 불허돼야 한다는 원고의 청구(청구이의)를 받아들여 피고의 상고를 기각해 이 사건 조정에서 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다고 판단한 원심을 확정했다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결).

1심과 2심은 코로나19에 따른 상가임대차법 제10조의9의 특례기간(6개월)동안 연체한 차임액을 제외한 나머지 금액은 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못한다고 보아 조정조서에 기한 임대인의 임차인에 대한 강제집행은 불허돼야 한다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단에 상가임대차법 제10조의9 및 법정변제충당의 적용 여부에 관한 법리를 오해하거나 상가임대차법 제10조의9의 적용에 대한 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

◇임차인의 변제제공이 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는, 합의충당이나 임차인의 지정변제충당(민법 제476조 제1항) 등의 특별한 사정이 없는 이상 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당된다고 볼 수 없으므로, 민법 제477조의 법정변제충당이 적용된다. 따라서 변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그 중 상가임대차법 제10조의9에 따른 ‘특례기간의 연체 차임’은 임대인의 계약갱신 거절권ㆍ계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적은 경우에 해당되므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).

「상가건물 임대차보호법」(2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의9는 2020. 9. 29.부터 6개월 동안(이하 ‘특례기간’)의 연체 차임액을 ‘계약갱신의 거절사유(제10조 제1항 제1호)’, ‘권리금 회수기회의 제외사유(제10조의4 제1항 단서)’ 및 ‘계약 해지사유(제10조의8)’에서 정한 연체 차임액에서 제외하되, 임대인의 연체 차임액에 대한 그 밖의 권리에는 영향을 미치지 아니한다고 규정했다. 이는 ‘코로나 19’ 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 가운데 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 실정임을 고려하여, 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위하여 신설된 임시 특례규정이다.

임대인인 피고는 2018. 7. 1. 임차인인 원고에게 건물을 보증금 15,750,000원, 월세 2,625,000원(부가가치세 별도), 관리비 1,000,000원(부가가치세 별도)로 정하여 임대했는데, 원고가 차임을 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지하며 서울중앙지방법원 2018머638355(2018가단5215216)호로 건물명도의 소를 제기했다. 위 소송 계속 중 2019. 3. 8. 조정이 성립됐다.

차임 및 관리비 연체액의 합계금이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약은 자동해지되고, 이 사건 임대차계약 해지일부터 1개월 내에 이 사건 부동산을 인도하고, 보증금에서 미납한 월세, 관리비 및 원상회복비용을 공제한 나머지 금액을 반환한다는 내용이다. 원고와 피고는 2020. 7. 1. 임대차계약을 갱신하여 보증금 17,000,000원, 월세 2,800,000원(부가가치세 별도), 관리비 1,000,000원(부가가치세 별도)으로 정했다. 원고의 2020. 9. 29.까지 차임 등 연체액은 36,871,740원 가량이다.

피고는 이 사건 조정 이후 원고의 차임 연체액이 3개월분에 달했기 때문에 이 사건 임대차계약은 자동해지되었으므로 이 사건 조정조서에 따라 인도집행을 할 수 있다고 주장했고, 원고는 상가건물임대차보호법 제10조의9에 따라 6개월분 연체액을 산입할 수 없으므로 이를 제외하면 원고의 차임 연체액은 3개월분에 달하지 않는다고 주장했다.

1심(서울중앙지방법원 2021. 10. 20. 선고 2021가단372 판결)은 이 사건 조정조항 제1항에서 정한 해지사유가 발생했다고 인정할 근거가 없으므로 이 사건 조정조서에 기한 강제집행은 불허되어야 한다며 원고의 청구를 인용했다.

위 상가임대차법 제10조의9는 코로나19의 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두는 규정이라고 할 것으로, 그 입법취지를 고려하면 이 사건 조정조항의 해석에 있어서도 6개월 기간 동안의 차임 연체액은 계약해지 및 명도청구의 사유가 되지 아니한다고 할 것이다. 따라서 6개월 기간동안의 연체한 차임액을 제외한 나머지 금액은 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못한다고 판단했다.

피고는 1심판결의 취소를 구하며 항소했다.

원심(2심 서울중앙지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021나66649 판결)은 1심판결은 정당하다며 피고의 항소를 기각했다.

원심은 ① 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정했는데, ② 원고가 2021. 3. 28.까지 피고에게 지급한 총 차임 10,145,380원 중 9,174,610원은 민법 제477조 제3호에 따라 특례기간 이전의 연체 차임에 충당되고, 나머지 970,770원은 특례기간의 연체 차임에 충당되어 특례기간의 연체 차임 잔액이 24,556,080원이 되며, ③ 제1심 변론종결일 무렵인 2021. 9.경 피고가 연체 차임액으로 자인한 36,714,100원(원고 주장 36,871,740원) 중 특례기간의 연체 차임 잔액(24,556,080원)을 공제한 나머지 12,158,020원은 차임 및 관리비 3개월분[(12,540,000원=2,800,000원+부가가치세 280,000원+1,000,000+부가가치세 100,000원× 3]에 미치지 못하고, 원심 변론종결일 무렵인 2022. 8. 25.경 연체 차임액은 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다고 판단했다.

여기에 2022. 8. 25. 현재 원고의 전체 차임연체액은 23,405,190원인데, 이는 위 6개월간의 연체액 24,556,080원보다 적으므로, 2022. 8. 25.을 기준으로 하여도 이 사건 조정조항 제1항의 해지사유가 인정되지 않는다.

또 차임 연체와 해지에 관한 규정을 적용함에 있어 피고 주장과 같이 지연손해금까지 포함하여 차임연체액을 계산할 경우 강행규정인 상가임대차법 제10조의8을 위반하게 되므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다(예컨대, 2.9개월분의 차임에 지연손해금을 가산한 결과 3개월분을 넘는다고 하여 임대차를 해지한다면 이는 위 강행규정에 반한다).

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr