[로이슈 전용모 기자] 수원지법 민사단독 김정운 판사는 2023년 3월 8일 공인중개사가 다른 소액임차인의 최우선변제권으로 말미암아 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 있다는 점에 관한 확인 및 설명의무를 다하지 않은 사안에서(공제금 등 청구의 소), 공인중개사의 임차인에 대한 손해배상책임을 일부 인정(피고의 책임을 원고가 입은 손해액의 20%로 제한)한 판결을 선고했다(2022가단538575).

원고는 다가구주택 중 일부를 보증금 1억4000만 원에 2년간 임차했고, 협회의 공제에 가입한 공인중개사인 피고는 이 사건 임대차계약을 중개했다. 농협은 이 사건 다가구주택에 관한 임의경매개시신청을 했고 경매절차에 따라 원고는 5360만 원을 배당받았다.

그러자 원고는 "소액임차인들로 인해 임대차보증금을 전부 배당 받지 못했다.이는 확인·설명의무를 위반한 것이므로 피고 협회와 피고 공인중개사는 공동해 원고가 입은 나머지 보증금 8639만 원 상당의 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장했다.

1심 단독 재판부는 공인중개사인 피고는 이 사건 임대차계약 체결을 중개하면서 다가구주택의 경우 임대차계약 체결 후 소액임차인이 전입해 최우선변제권을 갖게 됨으로써 임대차보증금을 보호받지 못할 위험이 높음에도, 공인중개사법이 정한 중개인으로서의 확인·설명의무를 다하지 못한 과실이 있고, 그 과실과 원고의 손해발생 사이에는 상당인과관계도 있다고 봄이 타당하다고 판단했다.

다가구주택의 경우 위와 같이 소액임차인이 전입할 가능성이 항시 존재하므로, 중개업자로서는 계약 체결 후 소액임차인들의 전입 여부를 정확히 예측할 수는 없다고 하더라도 최우선변제권을 갖는 소액임차인의 존재 여부 및 이후에 소액임차인이 입주하는 경우 소액보증금에 한해서는 최우선변제권을 갖게 됨으로써 이 사건 다가구주택의 권리관계가 변동될 가능성이 있다는 점을 확인·설명할 의무는 있다고 봄이 타당한데, 피고는 이러한 사정을 확인하거나 원고에게 설명한 것으로 보이지 않는다. 실제 피고는 4명의 소액임차인의 임대차계약 체결을 중개했다.

하지만 원고 역시 이 사건 다가구주택의 다른 호실에 관해 임대차계약이 체결될 수 있음을 알았거나 충분히 알 수 있었을 것인 점, 임대인이 협조하지 않는 한 공인중개사인 피고가 이 사건 다가구주택에 관한 권리관계를 정확히 파악하기 어려운 점, 이후 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 최우선 변제금액이 증액되는 바람에 원고의 손해가 확대된 점 등을 감안해 피고들의 책임을 원고가 입은 손해액의 20%로 제한했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr