[로이슈 전용모 기자] 헌법재판소(재판장 유남석, 재판관 이선애·이석태·이은애·이종석·이영진·김기영·문형배·이미선)는 2022년 3월 31일 재판관 7:2의 의견으로, 주택법상 사업주체가 공급질서 교란행위를 이유로 주택공급계약을 취소한 경우 선의의 제3자 보호규정을 두고 있지 않는 구 주택법 제39조 제2항이 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고했다.[합헌, 2019헌가26 구 주택법 제39조 제항 위헌제청]

이에 대해 위 조항이 입법형성권의 한계를 벗어나서 선의의 제3자의 재산권을 침해하므로 헌법에 위반된다는 재판관 이은애, 재판관 이미선의 반대의견이 있다.

구 주택법 제39조(공급질서 교란 금지) ② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자

2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자

공급질서 교란행위에도 불구하고 선의의 제3자를 보호한다면 거래의 안전성 증진에는 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만, 분양단계에서 훼손된 투명성과 공정성을 회복하지 못한다는 점에서 심판대상조항의 입법취지에 부합하지 않는 면이 있다.

한편 심판대상조항은 ‘주택공급계약을 취소할 수 있다’고 규정하여 사업주체가 선의의 제3자 보호의 필요성 등을 고려하여 주택공급계약의 효력을 유지할 수 있는 가능성을 열어두고 있다. 심판대상조항은 입법형성권의 한계를 벗어났다고 보이지 않으므로 재산권을 침해하지 않아 헌법에 위반되지 아니한다.

이 사건은 사업주체가 공급질서 교란행위를 이유로 주택공급계약을 취소한 경우 선의의 제3자 보호규정을 두고 있지 않는 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 벗어나지 않아 헌법에 위반되지 않는다고 한 결정이다.

2021. 3. 9. 법률 제17921호로 개정된 주택법은 사업주체의 취소권 행사를 기속행위로 하고(제65조 제2항), 선의의 제3자 보호규정을 신설했다(제65조 제6항). 그러나 위 개정규정은 2021. 9. 10. 이후 공급질서 교란행위를 한 자부터 적용되므로(부칙 제2조 제1항), 당해사건을 포함하여 2021. 9. 10. 이전의 공급질서 교란행위가 문제된 사안에는 적용되지 아니한다.

◇반대의견(재판관 이은애, 재판관 이미선)

심판대상조항은 사업주체에게 공급질서 교란 금지조항을 위반한 주택공급계약에 대한 취소권 행사에 관한 재량을 부여하고 있으며, 법원은 공급질서 교란 금지조항을 단속규정이라고 판시했다. 그렇다면 심판대상조항은 단순히 선의의 제3자를 보호하지 않는 것이 아니라, 선의의 제3자 보호 여부를 사업주체에게 일임하는 규정이라고 해석하는 것이 보다 정확하다.

선의의 제3자 관점에서 자신의 주택이 공급질서 교란행위에 기초하여 공급된 주택이라는 점은 우연한 사실에 가까우며, 이로 인한 책임을 선의의 제3자에게 전가하는 것은 자의적이고 불합리하다고 보지 않을 수 없다.

서울주택도시공사는 박○○이 이 사건 분양계약을 체결함에 있어 구 주택법 제39조 제1항 후단에서 금지하고 있는 공급질서 교란행위를 하였다는 이유로 박○○에게 이 사건 분양계약을 취소한다는 의사표시를 한 후 박○○과 제청신청인들을 상대로 이 사건 각 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기했다.

제청신청인들은 자신들이 이 사건 분양계약에 대하여 선의의 제3자에 해당하므로 이 사건 분양계약이 취소되더라도 제청신청인들에게는 그 효력이 미치지 않는다고 항변했으나, 제1심 법원은 위 항변이 이유 없다고 판단하여 서울주택도시공사의 청구를 인용하는 판결을 선고했다.

이에 제청신청인들은 항소하여 그 항소심[서울고등법원 2018나 2065799(본소),2018나 2065805(반소)] 계속 중 구 주택법 제39조 제2항이 선의의 제3자를 보호하는 규정을 두지 않는 것은 제청신청인들의 재산권을 침해하고 평등원칙에 위반된다고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 했다. 제청법원은 2019. 10. 1. 위 제청신청을 받아들여 이 사건 위헌법률심판을 제청했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr