[로이슈 전용모 기자] 울산지법 형사2단독 박정홍 판사는 2021년 11월 26일 실제 제주지역에 개발가능성이 거의 없음에도 10여명의 피해자들에게 주변 개발호재 등을 근거로 기망해 5억 상당을 편취해 사기 혐의로 기소된 기획부동산 회사 대표인 피고인 A(47)에게 징역 6월, 제주지사장 피고인 B(46)에게 징역 4월, 부대표 피고인 C(68·여)에게 징역 4월을 선고했다.

또 피고인 D는 형을 면제하고, 피고인 E 징역8월에 집행유예 2년, 8시간의 사회봉사, 피고인 F 징역 8월에 집행유예 2년, 80시간의 사회봉사, 피고인 G(C의 아들) 징역 8월에 집행유예 2년, 80시간의 사회봉사, 피고인 H(A의 형) 징역 6월에 집행유예 2년, 피고인I 징역 6월에 집행유예 2년, 피고인 J에게는 형을 면제했다.

박정홍 판사는 "마치 가까운 장래에 위 각 토지가 개발되어 지가가 상당히 상승할 것이 거의확실하고, 3사가 마치 건실한 부동산 회사로서 지가가 상승하지 않더라도 다른 곳에 되팔아 줄 수 있는 것처럼 피해자들을 현혹하였다고 인정할 수 있다. 이는 일반적으로 허용되는 다소의 과장과 허위를 초과한 것으로, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하고, 피고인들의 범의도 충분히 인정할 수 있다"고 판단했다.

이어 "피고인 C, E, I가 그 공모관계에서 이탈했다고 볼 수 없다. 따라서 위 피고인들은 직접적인 실행행위를 분담하지 않았다고 하더라도, 3사 전체 범행에 대해서 공동정범으로서의 형사책임을 진다. 피고인들은 직접적인 실행행위를 분담하지 않았다고 하더라도, 3사 전체 범행에 대해서 공동정범으로서의 형사책임을 진다고 할 것이다"고 판시했다.

또 피고인 A, B, C에 대해 "이 사건 각 범행은 피고인들이 3사를 이용하여 조직적이고 계획적인 방법으로 수많은 피해자들을 양산하여 막대한 경제적, 정신적 피해를 입힌 것으로, 사회적 해악이 매우 크고, 부동산 투기를 조장하고 건전한 부동산 거래질서를 왜곡한 행위로 비난가능성도 매우 크다. 피고인 A는 3사의 대표로서 그 책임이 가장 무겁고, 피고인 B은 제주지사장, 피고인 C은 3사의 부대표로서 범행의 필수적인 역할을 수행했다. 그럼에도 피고인들은 피해를 회복하려는 노력을 전혀 보이지 않고 있다. 피고인들에게 그 책임에 상응하는 처벌을 할 수 밖에 없다"고 지적했다.

피고인 D, J에 대해서는 "피고인들이 자신의 범행을 시인하면서 반성하고 있는 점, 위 피고인들의 가담정도가 비교적 경미한 점, 위 피고인들의 이 사건 각 범죄의 피해액수와 판결이 확정된 범죄전력 기재 위 피고인들의 각 사기죄의 피해액수 등을 고려하면, 피고인들의 이 사건 각 범죄와 판결이 확정된 위 각 사기죄와 동시에 판결했더라도 판시 전과의 선고형보다 더 무거운 형을 선고되지는 않았을 것으로 보이는 점등을 종합해 피고인들에 대하여 형을 면제한다"고 했다.

피고인 A는 3개 회사(이하 3사)를 설립하고 3사의 대표, 피고인 B는 3사의 제주지사장, 피고인 C는 3사의 부대표를, 나머지 7명 (D~J)는 3사 소속의 사장 내지 부사장, 전무, 상무, 실장 등이다.

①(2020고단3262,피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 I, 피고인 J - 제주 서귀포시 안덕면 서광리 산25-26 관련)

피고인들이 고객들에게 향후 되팔아주겠다고 제안한 평당 145만 원의 가격은 피고인들의 매입가격인 평당 399,372원의 3배 이상의 가격이었기 때문에, 고객들이 위 토지대금을 지급하더라도 약속한 대로 최저 2~3배, 최고 1,000만 원의 수익을 지급하여 줄 의사나 능력이 없었다.

피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2017. 3. 14.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 합계 2900만 원을 송금받은 것을 비롯하여 그때부터 2017. 5. 26.경까지 위와 같은 방법으로 피해자 2명으로부터 합계 4321만 원을 교부받았다.

사실 위 토지는 지하수자원보전지구 2등급에 해당하며 주변 일대가 지하수함양기능이 우수한 특수한 지질구조로 형성되어 있는 곶자왈지역(생태보전 제주도 용암지대)으로 개발행위, 산지전용, 토지형질 변경이 이루어지기 곤란한 지역이며, 또 인근 서광리 산25-25에 대한 아무런 개발이 진행되지 않았고 개발가능성 조차 확인한바 없으며, 이 토지와 위 산25-25 및 같은 리 산25-47을 전부 개발할 경우 주변토지에 유사한 건축 신청이 증가하는 등 인근 곶자왈 지대가 난개발로 훼손, 파괴되는 중대한 공익침해의 우려가 있어 개발행위 및 산지전용이 더더욱 불가능 했고, 경관보전지구 3등급으로 시설물 높이는 12m 이하, 시설물 길이는 120m로 제한되어 있어 백화점과 같은 상가중심지가 될 수 없었다.

②(피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 I, 피고인 G, 피고인 E - 제주 서귀포시 남원읍 위미리 산58, 산58-4 토지 관련)

피고인들이 고객들에게 향후 되팔아주겠다고 제안한 평당 가격(89만원, 79만원)은 피고인들의 매입가격인 평당 209,562원의 4배 상당의 가격이었기 때문에, 고객들이 위 토지대금을 지급하더라도 피고인들이 약속한 대로 3~5년 내에 최저 2~3배, 최고 1,000만 원의 수익을 얻게 할 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2016. 7. 11.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 합계 46,452,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그때부터 2017. 1. 25.경까지 위와 같은 방법으로 피해자 2명으로부터 합계 8395만2000원을 교부받았다.

사실 위 토지는 중산간지역 및 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정제한지역으로 지정되어 제주도 조례나 고시에 의하여 한정적으로 개발행위를 허가할뿐만 아니라, 초지법상 초지에 해당하여 2016. 3. 시행된 제주도 서귀포시청의 ‘건축법에 따른 도로 지정 업무 적용지침’ 등에 의하여 피의자들이 제시한 방법으로 토지를 분할하여 형질변경이 불가능했고, 인근에는 임의로 건축부지로 연결할 수 없는 송수관만 있었기 때문에 개인적으로 상수도관 설치가 불가능한 상황이었다.

③(피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 H, 피고인 D - 제주 제주시 애월읍 봉성리 52-1, 52-26, 52-27 토지 관련)

피고인들이 고객들에게 향후 되팔아주겠다고 제안한 평당 72만 원의 가격은 피고인들의 매입가격인 평당 34,000원의 10배 이상의 가격이었기 때문에, 고객들로부터 토지대금을 받더라도 피고인들이 약속한 대로 1년 안에 2배의 수익을 내 줄 의사나 능력이 없었다.

피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2016. 7. 14.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 주식회사 L 명의 계좌로 1862만 원을 송금받은 것을 비롯하여 2016. 3. 8.경부터 2016. 8. 8.경까지 피해자 2명으로부터 합계 1억1286만 을 송금받았다.

사실 위 토지는 중산간지역이고, 경관보전지구 1등급, 생태계보전지구 2등급, 지하수자원보전 2등급, 관리보전지역으로 개발행위와 토지전용행위가 불가능하거나 매우 곤란한 지역이었으며, 가칭 힐링리조트 개발 사업은 전혀 진행된 바 없었으며, 기존 상수도관과 7km 상당 떨어져 있어 개발을 위한 오수도관 설치 등에 28억 원 상당의 막대한 비용이 드는 상황이었다.

④(피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 I, 피고인 J - 제주 서귀포시 안덕면 서광리 1124, 1125 관련)

피고인들은 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2017. 1. 25.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 합계 1513만2,000원을 주식회사 Q 명의의 계좌로 송금받은 것을 비롯해 그 때부터 2017. 5. 19.경까지 위와 같은 방법으로 피해자 4명으로부터 합계 1억5643만6000원을 송금받았다.

사실 위 토지는 경관보전지구 2등급, 생태계보전지구 3등급, 지하수자원보전구 2등급으로서 건축 등 개발행위 및 토지전용행위가 제한되어 있는 토지이고 위 토지에는 도로가 접하여 있지 않아 ‘제주특별차지도 도시계획조례’에 따라 사실상 개발행위가 불가능한 지역이었으며, 피고인들은 전소유자로부터 위 토지를 매수한 가격의 2배 이상의 가격으로 피해자들을 비롯한 고객들에게 위 토지를 판매하는 것이었기때문에 위와 같이 개발가능성이 희박한 상태에서 피해자들을 비롯한 고객들이 위 토지를 그 이상의 가격으로 되팔아 수익을 기대하기는 사실상 불가능한 상황이었다.

⑤(피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 F - 제주 제주시 애월읍 고성리 산 139-1관련)

피고인들은 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2017. 11. 1.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 1140만 원을 주식회사 Q 명의의 계좌로 송금받은 것을 비롯해 그 무렵 위와 같은 방법으로 피해자 2명으로부터 합계 3311만1200원을 교부받았다.

사실 위 토지는 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 2등급, 지하수자원보전지구 1등급, 관리보전지역으로 지정된 토지로서 개발행위 및 토지전용행위가 불가능한 지역이었고 위 토지에 캠핑장 개발과 관련된 건축 허가 또는 신고 절차가 진행된 사실 또한 전혀 없었으며, 피고인들은 전소유자로부터 위 토지를 매수한 가격의 2배 이상의 가격으로 피해자들을 비롯한 고객들에게 위 토지를 판매하는 것이었기 때문에 위와 같이 개발가능성이 희박한 상태에서 피해자들을 비롯한 고객들이 위 토지를 그 이상의 가격으로 되팔아 수익을 기대하기는 사실상 불가능한 상황이었다.

⑥(2020고단5067, 피고인 A, B, C, E, G-1. 제주 서귀포시 안덕면 동광리 1497-62 관련)

피고인들은 공모하여 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자 Z에게 이 사건 동광리 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 2016. 4. 17.경 1,700만 원, 2016. 4. 22.경 7,000만 원 등 합계 8,700만 원을 O 명의의 농협은행 계좌로 송금받았다.

사실 이 사건 동광리 토지는 경관보전지구 2등급, 생태계보전지구 4-2등급, 지하수자원보전지구 4등급의 관리보전지역에 해당하여 건축등 개발행위가 제한되어 있을 뿐만 아니라, 이 사건 동광리 토지는 고지대에 위치한 관계로 상하수도 시설의 설치가 불가능하여 주택 등 주거시설의 건축이 불가능한 곳이었다.

⑦(제주 제주시 한림읍 협재리 2752 관련)

피고인들은 공모하여 피해자들을 기망해 이에 속은 피해자들에게 이 사건 협재리 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 그 무렵 피해자 Z으로부터 3370만7590원, 피해자 AA로부터 3666만 원 등 합계 7036만7590원을 교부받았다.

사실 위 토지는, 제주특별자치가는 2004년 이후부터 소나무에 대한 벌목허가를 내어주지 않고 있었기 때문에 개발행위 허가를 받을 수가 없어 사실상 개발행위가 불가능한 토지였으며, 그 외에 이 사건 협재리 토지의 시가가 상승할 만한 다른 요인이 없었다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr