[로이슈 최영록 기자] 서울에서 연이은 수주로 인지도를 쌓아온 계룡건설산업과 최근 10년간 자취를 감췄던 DL건설(구 삼호+고려개발)이 성북구 석관1의3구역 가로주택정비사업 시공권을 놓고 맞붙었다. 사실 입찰 당시만 하더라도 모회사인 DL이앤씨와 ‘e편한세상’ 브랜드를 공유하는 DL건설의 우세가 점쳐졌다. 그러나 막상 양사의 입찰제안서가 공개되자 계룡건설에 비해 무성의하다는 평가를 받고 있다. 결국 가로주택정비사업의 특성상 사업성 극대화, 분담금 절감 등이 사업의 성패를 좌우하는 만큼 허울뿐인 ‘브랜드’보다 실속있는 ‘제안서’로 승자가 가려질 전망이다.
◆ 조합원 분담금, 계룡건설은 ‘전액 입주시 납부’…DL건설은 ‘분할 납부’
양사가 제시한 조합원 분담금 납부조건을 비교하면 계룡건설은 ‘입주시 100%(1가구2주택자, 다주택자 동일 적용)’를 제시해 조합원의 초기 부담을 줄인 반면 DL건설은 ‘계약금 20%·중도금 60%·잔금 20%(수요자 조달금융 입주시 100%)’를 제안했다.
현재 서울지역의 경우 수요자금융조달에 따른 중도금대출 한도가 40%인 점을 감안하면 DL건설의 분할납부 방식은 조합원에게 부담을 지게하는 무리한 조건이라는 게 업계의 공통된 의견이다. 바로 대다수의 조합원이 계약금 20%를 대출없이 현금으로 마련해야하기 때문이다.
게다가 DL건설은 ‘사업비와 중도금대출을 위한 건설사 연대보증 없음’이라는 조건을 추가, 시공사로서 책임을 피하려는 의도까지 보였다. 조합원의 입장에서 분담금 납부 부담을 줄이고자 노력한 계룡건설의 조건과는 확연한 차이인 것이다.
한 조합원은 “조합원 분담금 납부조건을 입주 2년 후에 내도록 하는 시공사도 있는데 우리 구역은 입주시 100%는 고사하고 분할 납부라는 게 말이 되느냐”며 “만약 DL건설이 시공사로 선정된다면 무슨 수로 계약금을 마련할지 막막하다”고 분통을 터트렸다.
◆ 특화 설계, 신축 42세대·공사비 27만원 차이로 계룡건설 우위
단지 특화 설계 조건에 있어서도 큰 차이를 보인다.
계룡건설은 단지명을 ‘리슈빌 퍼스티어’로 정하고, 용적률 240.94%를 적용해 연면적 3만2800.53㎡, 총 244세대(임대 40세대 포함)를 짓는 설계안을 제시했다. 반면 단지명을 ‘e편한세상 석관’으로 정한 DL건설의 설계안을 보면 용적률 218.23%, 연면적 3만981.60㎡, 202세대(임대 41세대 포함)에 불과하다.
이처럼 DL건설은 계룡건설보다 연면적이 약 1800㎡ 작고, 신축 세대수도 42세대나 더 적다. 그만큼 향후 단지의 규모가 제한적이고 분양수입도 적어 조합원들의 부담은 커질 수밖에 없는 것이다.
주차공간도 계룡건설이 더 넉넉하다. 계룡건설은 주차대수를 총 320대, 세대당 1.31대로 계획했다. 여기에 광폭주차 105대, 전기차 충전시스템 6개소까지 갖췄다. 반면 DL건설은 주차대수가 225대, 세대당 1.11대에 그쳤으며, 광폭주차는 표기하지 않았고 전기차 충전시스템도 4개소에 불과하다.
게다가 양사는 층간소음 대책에 있어서도 큰 차이를 보인다. 계룡건설은 바닥 콘크리트 슬라브의 두께를 250mm로 적용했을 뿐 아니라 리모델링이 용이하면서도 층간소음까지 줄여주는 ‘기둥식 설계’를 도입했다. 이에 비해 DL건설은 슬라브 두께가 210mm로 정부가 권고하는 건축기준에 불과한 데다 제안서에 단위세대평면을 제시하지 않아 기둥식 설계 적용여부도 불분명하다. 최근 대형건설사들도 층간소음 문제를 고려해 계룡건설과 같이 슬라브 두께를 늘리는 사례가 늘고 있다. GS건설이 2019년에 공급한 ‘방배그랑자이’, 삼성물산이 2020년에 분양한 ‘래미안 원베일리’ 등이 대표적이다. 이 단지들 모두 슬라브두께 250mm와 기둥식 구조를 적용했다.
그럼에도 DL건설은 오히려 계룡건설보다 공사비가 비싸다. 양사의 3.3㎡당 공사비를 비교하면 계룡건설은 548만원, DL건설은 575만원으로 비교적 큰 차이(27만원)를 보인다.
◆ 계룡건설, 물가인상에 따른 공사비 증액 조건도 우위
양사는 물가인상에 따른 공사비 증액에 있어서도 확연한 차이를 보인다.
계룡건설은 공사비 산정기준일을 2023년 6월로 정하면서 착공기준일까지 공사비 인상이 없는 조건이다. 반면 DL건설은 공사비 산정 기준일이 현시점인 2021년 7월이며, 실착공시 까지 건설공사비지수 또는 소비자물가지수 중에서 낮은 지수를 적용한다.
다시 말해 DL건설의 공사비 조건은 입찰 후 현재도 공사비가 오르는 중이고, 실제 착공에 들어가기 전까지 꾸준히 인상되기 때문에 결국 향후 조합원들의 추가부담으로 이어질 수밖에 없다는 평가다.
최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr
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현재 서울지역의 경우 수요자금융조달에 따른 중도금대출 한도가 40%인 점을 감안하면 DL건설의 분할납부 방식은 조합원에게 부담을 지게하는 무리한 조건이라는 게 업계의 공통된 의견이다. 바로 대다수의 조합원이 계약금 20%를 대출없이 현금으로 마련해야하기 때문이다.
게다가 DL건설은 ‘사업비와 중도금대출을 위한 건설사 연대보증 없음’이라는 조건을 추가, 시공사로서 책임을 피하려는 의도까지 보였다. 조합원의 입장에서 분담금 납부 부담을 줄이고자 노력한 계룡건설의 조건과는 확연한 차이인 것이다.
한 조합원은 “조합원 분담금 납부조건을 입주 2년 후에 내도록 하는 시공사도 있는데 우리 구역은 입주시 100%는 고사하고 분할 납부라는 게 말이 되느냐”며 “만약 DL건설이 시공사로 선정된다면 무슨 수로 계약금을 마련할지 막막하다”고 분통을 터트렸다.
단지 특화 설계 조건에 있어서도 큰 차이를 보인다.
계룡건설은 단지명을 ‘리슈빌 퍼스티어’로 정하고, 용적률 240.94%를 적용해 연면적 3만2800.53㎡, 총 244세대(임대 40세대 포함)를 짓는 설계안을 제시했다. 반면 단지명을 ‘e편한세상 석관’으로 정한 DL건설의 설계안을 보면 용적률 218.23%, 연면적 3만981.60㎡, 202세대(임대 41세대 포함)에 불과하다.
이처럼 DL건설은 계룡건설보다 연면적이 약 1800㎡ 작고, 신축 세대수도 42세대나 더 적다. 그만큼 향후 단지의 규모가 제한적이고 분양수입도 적어 조합원들의 부담은 커질 수밖에 없는 것이다.
주차공간도 계룡건설이 더 넉넉하다. 계룡건설은 주차대수를 총 320대, 세대당 1.31대로 계획했다. 여기에 광폭주차 105대, 전기차 충전시스템 6개소까지 갖췄다. 반면 DL건설은 주차대수가 225대, 세대당 1.11대에 그쳤으며, 광폭주차는 표기하지 않았고 전기차 충전시스템도 4개소에 불과하다.
게다가 양사는 층간소음 대책에 있어서도 큰 차이를 보인다. 계룡건설은 바닥 콘크리트 슬라브의 두께를 250mm로 적용했을 뿐 아니라 리모델링이 용이하면서도 층간소음까지 줄여주는 ‘기둥식 설계’를 도입했다. 이에 비해 DL건설은 슬라브 두께가 210mm로 정부가 권고하는 건축기준에 불과한 데다 제안서에 단위세대평면을 제시하지 않아 기둥식 설계 적용여부도 불분명하다. 최근 대형건설사들도 층간소음 문제를 고려해 계룡건설과 같이 슬라브 두께를 늘리는 사례가 늘고 있다. GS건설이 2019년에 공급한 ‘방배그랑자이’, 삼성물산이 2020년에 분양한 ‘래미안 원베일리’ 등이 대표적이다. 이 단지들 모두 슬라브두께 250mm와 기둥식 구조를 적용했다.
◆ 계룡건설, 물가인상에 따른 공사비 증액 조건도 우위
양사는 물가인상에 따른 공사비 증액에 있어서도 확연한 차이를 보인다.
계룡건설은 공사비 산정기준일을 2023년 6월로 정하면서 착공기준일까지 공사비 인상이 없는 조건이다. 반면 DL건설은 공사비 산정 기준일이 현시점인 2021년 7월이며, 실착공시 까지 건설공사비지수 또는 소비자물가지수 중에서 낮은 지수를 적용한다.
다시 말해 DL건설의 공사비 조건은 입찰 후 현재도 공사비가 오르는 중이고, 실제 착공에 들어가기 전까지 꾸준히 인상되기 때문에 결국 향후 조합원들의 추가부담으로 이어질 수밖에 없다는 평가다.
최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr
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