[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 권영준)는 원고가 부산 수영구청장을 상대로 낸 취득세등 부과처분 취소 소송 상고심에서 원고의 상고를 기각해 원심을 확정했다(대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결).

상고 비용은 원고가 부담한다.

원심은, 원고가 임차인들이 주거 목적으로 이 사건 오피스텔을 임차하지 않고 실제로는 미신고 숙박업을 영위한다는 사실을 알면서도 이 사건 오피스텔을 임대한 이상, 이는 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호의 ‘임대목적물을 임대 외의 용도로 사용한 경우’에 해당한다고 보아, 이를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다고 판단했다.

대법원은 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다고 수긍했다.

-임대사업자인 원고는 임대 목적으로 오피스텔을 323,421,000원에 분양받아 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에 따라 취득세 등을 감면 받았다.

원고는 2020. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지는 D에게, 2022. 3. 3.부터 2023. 3. 2.까지는 E에게 이 사건 오피스텔을 각 임대했다.

임차인 D, E는 오피스텔의 주소로 전입하지 않았고, D는 관할관청에 신고하지 않은 채 인터넷 숙박공유사이트를 통해 불특정 다수의 손님들을 상대로 공중위생업인 숙박업을 영위했다는 이유로 부산지법 동부지원으로부터 2022. 5. 11. 공중위생관리법위반죄로 벌금 500만 원의 약식명령을 받았고, E역시 공중위생관리법위반 혐의에 관해 부산지검 동부지청으로부터 2022. 5. 26.기소유예 처분을 받았다.

피고 부산광역시 수영구청장은 원고가 해당 오피스텔을 임대 외 용도(숙박업)로 사용했다고 보고 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호에 따라 감면된 취득세 등 합계 18,848,960원(가산세포함)을 추징했다.

원고는 이 사건 처분에 불복해 행정심판을 청구했고, 조세심판원은 2023. 11. 28. 원고의 청구를 기각하는 결정을 했다.

그러자 원고는 "피고는 임차인이 임차목적물을 주거 외의 용도로 사용했다는 점을 들어 이 사건 처분을 했는데, 이는 법 조항을 문언의 통상적인 의미를 벗어나 유추해석한 결과로 위법하다"고 주장하며 피고를 상대로 처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기했다.

(쟁점사안) 구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 의한 취득세 감면의 적용범위, 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호에 따라 감면된 취득세의 추징 대상이 되는 행위가 임대사업자의 행위로 한정되는지와 임대사업자가 주거용으로 사용하지 않을 자와 상호 결탁한 때는 물론 그런 사정을 알면서도 임대한 경우 등과 같이 임대사업자가 스스로 주거를 위한 임대 외의 용도로 사용한 것과 마찬가지로 볼 수 있는 경우에도 감면된 취득세의 추징 대상이 되는지 여부.

1심(부산지방법원 2024. 8. 8. 선고 2024구합20391 판결)은 원고의 청구는 이유 있다며 '피고가 2023. 6. 8. 원고에 대하여 한 취득세 16,678,880원, 지방교육세 1,447,950원, 농어촌특별세 722,130원(각 가산세 포함)의 부과처분을 각 취소한다'고 원소 승소 판결을 선고했다.

D, E가 원고의 승낙이나 묵인 아래 이 사건 오피스텔을 불법 숙박업 용도로 사용했음을 인정할 증거가 없는 점 등을 보면 원고는 D, E에게 이 사건 오피스텔을 주거용으로 임대한 것으로 보아야 한다. 따라서 면제된 취득세 등을 추징하는 것은 조세법률주의의 원칙에 위배되는 것으로 이 사건 처분은 위법하다고 판단했다.

-원심(2심 부산고등법원 2025. 8. 27. 선고 2024누21720 판결)은 피고의 항소를 받아들여 1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했다. 소송총비용은 원고가 부담한다.

구 지방세특례제한법 제31조는 ‘임대주택 등에 대한 취득세 감면’에 관한 규정으로서 그 취지는 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 주거 안정을 도모하는 데 있으므로, 위 조항에 의한 취득세는 임대주택이 주택의 용도, 즉 주거를 위해 임대된 경우에 한하여 면제되는 해석하는 것이 타당하고, 이는 주거 용도의 임대 목적으로 민간임
대주택을 취득했으나, 이를 주거용이 아닌 다른 용도로 임대하는 경우에도 그 혜택을 주려는 취지가 아님이 분명하다.

오피스텔 임차인들이 주거 목적이 아니라 미신고 숙박업을 영위한다는 사실을 원고가 알면서도 오피스텔을 임대한 이상 ‘임대목적물을 임대 외 용도로 사용한 경우’에 해당해 이를 전제로 한 취득세 등 부과 처분은 적법하다고 판단했다.

임차인들이 원고의 승인이나 묵인하에 이 사건 오피스텔을 '미신고 숙박업 용도로 사용한 행위'는 모두 원고가 이 사건 오피스텔을 임차인들에게 임대했다는 동일한 기본적 사실관계에 관한 것으로서, 피고가 처분사유의 동일성이 유지되는 범위를 벗어나 처분사유를 추가·변경한 것으로 볼 수 없다고 했다.

원고가 D, E와 이 사건 오피스텔에 관하여 체결한 임대차계약서 제6조에 임차인의 금지행위로서 ‘1. 임대사업자의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하거나 민간임대주택을 타인에게 전대하는 행위, 2. 민간임대주택 및 그 부대시설을 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 행위’를 정하고 있기는 하다.

그러나 위 임대차계약서는 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙에서 정한 표준임대차계약 양식에 기한 것이므로, 위와 같은 규정이 존재한다는 사정만으로 원고가 D, E가 이 사건 오피스텔을 미신고 숙박업 용도로 사용한다는 것을 몰랐다고 단정할 수는 없고, 원고가 위 임대차계약서의 특약사항으로 이와 유사한 내용을 추가로 기재했다고 하여 달리 볼 것도 아니다.

대법원은 원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같이 처분사유의 추가ㆍ변경 및 행정소송법상의 직권심리주의에 관한 법리오해의 잘못이 없다. 원고가 상고이유로 들고 있는 대법원 2024. 11. 28. 선고 2023두61349 판결은 처분청이 항고소송 과정에서 기존의 처분사유와 기본적 사실관계가 동일하지 않은 사유를 처분사유로 추가ㆍ변경한 사안에 관한 것으로서, 추가된 처분사유에 동일성이 인정되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다.

구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 의한 취득세 감면은 임대 주택이 실제 주거용으로 임대된 경우에 한해 적용된다고 해석함이 타당하다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr