[로이슈 최영록 기자] 분양가 상승에 공급 가뭄, 입주물량 감소까지 부동산 공급에 빨간불이 켜졌다. 특히 공사비가 오르면서 분양가 상승이 우려되고 있다.

한국건설연구원은 공사비지수가 2020년 이후 꾸준히 상승해 지난해 11월 기준 130.26으로, 2020년 기준치 100 대비 30% 이상 증가했다고 밝혔다.

부동산R114에 따르면 2024년 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 4820만원으로, 2023년 3508만원 대비 37.4% 오르기도 했다. 경기도 역시 예외는 아니다. △2022년 1575만원 △2023년 1867만원 △2024년 1981만원 등으로 꾸준히 오르고 있다.

게다가 오는 6월부터는 30가구 이상 민간아파트에도 제로에너지 건축물 5등급 인증이 의무화되면서 분양가는 더 오를 전망이다. 국토부는 제로에너지 인증 의무화에 따른 공사비 증가 폭을 전용 84㎡ 기준 가구당 약 130만원 수준으로 예상했지만, 건설업계가 예상한 실제 증가 폭은 이보다 더 큰 300만원 이상이다.

특히 서울 및 수도권은 입지가 한정적이라 공급이 턱없이 부족하다. 부동산R114에 따르면, 수도권 연간 일반분양 물량은 2023년 6만8578가구에서 2024년 8만4714가구로 반짝 늘었지만, 2025년엔 전년 대비 절반 수준(4만7050가구)으로 떨어질 전망이다.

서울(960만명)에 비해 많은 인구가 거주하는 경기도(1416만명) 역시 2024년 5만6495가구에서 올해 2만9718가구 분양에 그칠 것으로 조사됐다. 지난해 말 탄핵 정국에 돌입하면서 건설업체들이 올해 주택 공급을 확정하지 못해 수급 불안은 더욱 심화될 것으로 보인다. 이런 분위기 속에서 공급 대란은 불 보듯 뻔한 상황이다.

입주 물량이 줄어드는 것도 공급 절벽 우려에 힘을 더하고 있다. 올해 수도권 입주 예정 물량은 11만4154가구로 이는 전년 대비 3만9880가구 줄어든 수치다. 2026년은 상황이 더 악화돼 입주 예정 물량이 6만9642가구에 불과하다. 이는 2014년 7만5563가구 이후 최저치다.

통상 신규 분양 아파트는 공사에서 입주까지 최소 3년에서 5년 정도 걸린다. 이를 고려할 때, 아파트 공급이 줄면 입주 물량 또한 점차 감소할 수밖에 없다. 따라서 일명 ‘얼죽신’ 트렌드 속 새 아파트를 찾는 일도 쉽지 않을 전망이다.

하지만 최근 청약시장을 보면 일명 '될놈될' 법칙이 적용되는 곳들이 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 2월 분양한 서울 서초구 ‘래미안 원페를라’ 1순위 청약은 평균 151.6대 1로 마감됐다. 전용 59㎡B는 30가구 모집에 9223명이 몰리기도 했다.

경기도에서는 지난해 6월 성남시 ‘판교테크노밸리 중흥S-클래스’가 1110대 1, 화성시 ‘동탄2신도시동탄역대방엘리움더시그니처’가 627대 1로 마감됐다. 모두 교통 여건이 탄탄하고 수요가 풍부한 지역에, 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 높은 차익이 기대된 것이 인기 요인으로 분석된다.

결국 입지, 교통은 물론 분양가까지 합리적인 요인을 갖춘 곳이 청약자의 마음을 사로잡는 것이다. 이런 가운데, 일신건영이 서울보다 서울이 더 가까운 부천 원종지구에 '원종 휴먼빌 클라츠'를 4월 선보인다. 서울에서 불과 650m 정도 떨어진 부천 원종지구는 뛰어난 서울 접근성을 앞세워 新주거타운으로 부상하는 지역이다.

'원종 휴먼빌 클라츠'는 지하 2층~지상 15층, 4개동, 전용면적 46㎡~59㎡, 255가구 규모다. 최근 증가하는 1~2인가구 추세를 반영해 중소형 타입 위주로 구성됐다. 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 합리적인 분양가가 기대되며, 가격 경쟁력을 갖출 것으로 예상된다.

부동산R114에 따르면 단지가 들어서는 부천시는 최근 10년(2014년~2024년)간 가구수 대비 분양물량(2014년~2024년) 비율이 7.1%에 불과하다. 이는 경기도 내에서 가장 적은 수준이라 새 아파트에 대한 희소가치도 주목할 만하다.

이밖에도 상반기에 기대되는 분양가상한제 단지들로는 경기에서는 하남 교산지구 A-2블록(1115가구), 평택브레인시티 공동 10블곡(1420가구), 성남 금토지구1차대방디에트르 A6블록(199가구), 군포 대야미지구 B1블록(492가구) 등이 거론된다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr