[로이슈 전용모 기자] 정부의 부동산 정책을 비판하는 목소리가 커지고 있다. 특히 정부가 임대차 3법에 대해 신규 계약 뿐 아니라 기존 계약에까지 소급적용하겠다고 밝히자 지난 18일 서울 종로구 예금보험공사에서 500여명의 시민들이 임대차3법 소급반대 집회를 열었다.

집회에 참석한 A씨는 “임대차 3법이 갱신된 계약에까지 적용되면 기한이 만료되더라도 내 집에 내가 못 들어가는 해괴한 일이 벌어질 것”이라며 “이는 엄연한 재산권 침해”라고 비판했다.
또 다른 참석자 B씨는 "정부가 말만 하면 정책이 바뀐다. 부동산에 대한 이해가 하나도 없이 공무원들이 탁상행정을 한다”면서 “정부ㆍ여당이 자신의 지지층인 무주택자의 말만 일방적으로 들으며 정책을 밀어붙인다”고 지적했다.

◇헌법 제13조 2항 ‘법률불소급의 원칙’

정부와 여당이 임대차3법(전월세 신고제·계약갱신청구권·전월세 상한제)시행시기를 앞당기기 위해 이달 안에 통과시키는 방안을 추진한다. 정부는 신규 계약뿐만 아니라 임대차3법 시행 후 기존 계약에도 적용하겠다는 뜻도 밝혔다. 제도 시행 초기 임대료 급등 우려를 줄이겠다는 이유에서다. 그러나 이를 두고 재산권 침해 및 위헌 소지 논란이 촉발됐다.

이와 관련해 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “기존 계약에 대해 신(新)법을 적용하게 되면 최초 계약 당사자인 임대인이 예상하지 못한 법의 규제를 적용받기 때문에 위헌 소지가 있다"면서 “우리 헌법 제13조 2항은 '모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다'고 명시하고 있다“고 밝혔다.
그러나 엄 변호사는 임대차3법 소급적용을 명백한 ‘위헌’으로 판단할 수 없다는 입장이다. 그는 “원칙적으로 법률소급은 신뢰의 이익을 보호하기 위해서 금지되나 친일파 재산 환수, 전두환 비리 처벌법 등 정치적 상황이나 사회적 가치 변화에 따라 소급입법이 필요한 경우도 종종 있었다”면서 “임대차 3법도 임대인이 주장하는 것처럼 재산권 박탈이 아니라 단순히 제한의 정도라면 위헌이라고 판단하기 어렵다”고 설명했다.

한편, 정부는 위헌 논란과 관련해 지난 2018년 상가 임대차보호법 개정 당시 갱신계약에도 신법 적용 사실을 근거로 “문제 되지 않는다”라는 입장이다.

이와 관련해 엄 변호사는 “과거에 그랬으니까 이번에도 그래도 된다는 주장은 타당하지 않다”라며 “2018년 상가 임대차보호법 개정 때도 소급적용 때문에 위헌 소지는 있었다”고 말했다. 이어 “임대차3법 소급 적용은 현재 논란이 되고 있기 때문에 정부는 과거의 ‘사례’를 기준으로 삼지 말고 헌법 등의 ‘법률’에 비추어 고민해서 국민들이 납득할 만한 수준으로 설명해야 한다”고 정부의 무책임한 태도를 꼬집었다.

<엄정숙 부동산 전문 변호사 일문일답>

-임대차 3법 소급이 위헌 소지가 있는 것인가?

▲위헌 소지가 있다. 우리나라 헌법 제13조 2항은 '모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다'고 명시하고 있다. 만약 임대차3법 통과를 위해 발의된 주택임대차보호법 개정안에 ‘존속중인 임대차에도 적용한다’는 조항이 들어간다면 이는 법률불소급원칙에 위반된다. 하지만 ‘갱신된 계약부터 적용한다.’는 조항이 들어간다면 위헌의 ‘소지’가 있는 것이지 ‘위헌’이라 단정 짓긴 어려울 것이다. 상황에 따른 해석이 필요하다는 설명이다.
-위헌이라고 하지 않고 위헌 소지라고 표현하는 이유는 무엇인가.

▲원칙적으로 소급적용은 헌법의 취지에 반한다. 그러나 예외적으로 전두환 비리 처벌 법과 같이 정치 상황에 따라 소급입법을 하는 경우도 종종 있었다. 임대차 3법을 통과시키기 위하여 발의된 주택임대차보호법 개정안에서 소급적용 관련 조항이 재산권 박탈 정도에 이르는지가 쟁점이 될 것이다. 박탈에 이르지 않고 단순히 제한의 정도라면 위헌이라고 명확하게 얘기할 수 없다. 조심스러운 부분이 존재하는 이유다.

-정부는 지난 2018년 상가 임대차법 개정 때도 기존 계약과 갱신 계약 건까지 동일하게 적용했다. 기존에도 소급적용한 사례가 있어 문제가 안된다는 입장인 것 같다.

▲ 기준을 ‘과거 사례’로 잡는 것은 온당치 못하다. ‘법’이 기준이어야 한다. 과거 2018년 상가임대차보호법 개정 때도 소급적용 논란이 있었다. 실제로 위헌소송을 낸 사람이 없었을 뿐. 분명 위헌소지가 있었다. 정부와 여당은 주택임대차법 개정안에 들어갈 소급적용 부분에 대해 헌법에 비추어 해석한 후 국민들이 납득할 수 있는 설명을 할 수 있어야 한다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr