[로이슈 최영록 기자]앞으로 건설사들이 재개발·재건축사업 수주전에서 이주비나 대안설계를 제시할 때 긴장해야 할 것으로 보인다. 최근 법원이 추가 이주비 이자를 무이자로 대여하는 등의 조건은 “시공과 관련 없는 재산상의 이익 제공”으로 간주, ‘입찰무효’ 사유에 해당한다고 판단했기 때문이다. 게다가 구체적인 내역이 없는 대안설계 역시 입찰무효에 해당할 수 있어 건설사들의 고민은 더욱 깊어질 전망이다.
지난 12일 서울서부지방법원 제21민사부(재판장 김정운 판사)는 현대건설이 “대의원회 결의에 따라 입찰무효, 입찰보증금 몰수, 입찰참가자격 제한 조치 등의 효력을 본안 판결 선고 시까지 정지해 달라”며 갈현1구역 재개발조합을 상대로 제기한 ‘입찰무효 등 효력정지 가처분’ 신청을 기각했다.
앞서 조합은 지난 10월 26일 대의원회를 열어 시공과 관계없는 재산상의 이익 제안(담보 초과 이주비 제안), 입찰서류의 미비(대안설계 도면 누락) 등을 이유로 현대건설의 입찰을 무효로 하고, 재입찰자격을 제한하는 등의 안건을 의결했다.
이후 현대건설은 조합의 입찰무효 사유를 모두 부정했고, 이에 더해 대의원회가 입찰무효를 결정할 권한도 갖고 있지 않다며 맞섰다. 하지만 재판부는 이를 받아들이지 않고 조합의 손을 들어준 것이다.
결정문에 따르면 현대건설은 ‘세대당 2억원의 최저 이주비 보장’, ‘최저 이주비의 이자 전액 무이자로 대여’ 등을 담은 제안서를 냈고, 이 조건은 ‘추가 이주비’를 무이자로 대여한다는 의미가 아닌 ‘추가 이주비의 이자’를 무이자로 대여한다는 뜻이라고 주장했다.
그러나 재판부는 “이러한 제안은 정비사업 계약업무 처리기준 제30조 제1항을 위반, 입찰무효 사유에 해당한다”고 일축했다. 다시 말해 추가 이주비 이자를 무이자로 대여한다는 제안은 이 기준 제30조 제2항 및 제3항에서 정한 예외적으로 허용되는 ‘금융기관의 이주비 대출에 대한 이자 대여’ 또는 재개발사업에 한해 ‘금융기관으로부터 조달하는 금리 수준의 추가 이주비 대여’에 해당하지 않는다는 게 재판부의 판단이다.
이와 함께 재판부는 현대건설이 조합에 원안설계를 일부 변경하는 대안설계를 제안하면서 ▲건축설계도면 외에 구조, 조경, 토목, 기계, 전기 등 각 공정별 도면을 별도로 제출하지 않은 점 ▲무상으로 제공하겠다던 음식물 쓰레기 이송설비 등에 관한 구체적인 설계도면을 제출하지 않은 점에 대해서도 지적했다.
이러한 제안은 ‘입찰의 무효’ 규정을 담은 입찰참여 안내서 제5조 제7호 입찰참여 안내서에 따른 참여규정(제한사항) 및 제반 조건을 위반한 때 및 제10호 허위사실을 기재했거나 구비서류가 누락된 입찰제안서에 해당된다는 것이다.
그러면서 재판부는 “대안설계(무상제공시설 포함)의 구체적인 설계도서, 공사비 명세서 등 공정별 도면이 제출되지 않으면 조합은 시공사의 제안이 적절한지를 제대로 검토하기 어렵다”며 “시공사 선정 이후에도 이로 인한 설계, 시공, 정산 등 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있다”고 판단했다.
법무법인 현 김래현 변호사는 “이번 가처분 결정에서 재판부는 사실상 무이자 대여와 같은 이주비 지원은 시공과 관련 없는 재산상 이익을 제공한 것으로 보고 입찰무효를 인정했다”며 “따라서 시공사 입장에서는 예전처럼 이주비 금융비용을 무이자 사업비에 포함시키는 등의 관행을 더 이상은 유지할 수 없을 것으로 판단된다”고 설명했다.
또 “대안설계와 관련해서도 그동안 입찰 과정에서 시공사는 조합의 원안설계와 다른 특화설계 및 대안설계를 제시하면서 구체적인 내역 자료 없이 설계 도면이나 조감도만으로 마치 해당 시공사 책임 하에 진행할 것처럼 홍보해 놓고 실제로는 건축 인허가나 공사비 상승 등의 문제로 공염불에 그치는 경우가 많았다”며 “앞으로 시공사는 대안 및 특화 설계를 제안할 때 매우 조심해야 할 뿐 아니라 만약 별도의 설계를 제안하더라도 사업시행인가의 경미한 변경 사항 범위 내(정비사업비의 10% 이내 변경)라는 제한이 있어 유의해야 할 것”이라고 강조했다.
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