[로이슈 진가영 기자] 전세사기 피해자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 활용할 수 있는 단계별 법적 대응 절차가 주목받고 있다. 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행까지 순차적으로 진행하면 보증금 회수 가능성을 높일 수 있다는 것이다. 다만 각 단계마다 법적 요건과 시점 관리가 중요하므로, 절차를 서두르기보다 정확히 이행하는 것이 핵심이다.

임대인이 계약 종료 후에도 보증금 반환을 거부하면 우선 내용증명을 발송해 반환 의사를 공식적으로 통지해야 한다. 내용증명 자체에 직접적인 법적 강제력이 있는 것은 아니나, 이행 촉구의 의사를 명확히 기록·전달하고 이후 소송 시 증거자료로 활용할 수 있다는 점에서 실무상 의미가 크다.

이후에도 임대인이 응하지 않으면 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 임차인이 점유와 주민등록이라는 대항요건을 구비한 상태에서 임차권등기를 마침으로써, 이후 거주지를 이전하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되도록 해주는 제도이다. 그러나 이 효과는 임차권등기가 실제로 완료된 시점부터 발생하므로, 등기명령 신청 후 등기가 기입되기 전에 이사하거나 전입신고를 해지하면 안 된다. 법원 실무상 임차권등기명령 신청 이후 실제 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 경우가 있는데, 그 사이에 점유를 상실하면 기존 대항력은 소멸하고 등기 완료 시점에 비로소 새로운 대항력이 발생하게 된다. 이 경우 선순위 담보권자와의 관계에서 불이익을 받을 수 있으므로, 임차권등기 완료를 반드시 확인한 뒤 이사하여야 한다.

임차권등기가 완료된 이후에는 전세금반환소송을 제기해 법원 판결을 받아야 한다. 판결이 확정되면 그 판결을 집행권원으로 삼아 임대인의 부동산이나 예금 등 재산에 대해 강제집행을 신청하여 보증금을 회수하는 절차로 이어진다. 임차권등기에 기하여 바로 담보권 실행에 의한 경매를 신청할 수는 없으므로, 반드시 소송으로 집행권원을 확보하는 과정을 거쳐야 한다.

최근에는 전세사기 피해자의 개인회생 절차에도 변화가 생겼다. 일부 회생법원이 미회수 보증금을 청산가치 산정 시 자산에서 제외하거나 감액하는 실무준칙을 적용한 사례가 보고되고 있다. 이에 따라 피해자가 부담해야 할 변제금 규모가 줄어들고 회생 인가 문턱이 낮아질 수 있다는 평가가 나오나, 이는 법원별·사안별로 결과가 달라질 수 있으므로 개별 사안에서 반드시 해당 법원의 적용 여부를 확인할 필요가 있다.

정부 차원의 제도적 보완도 이어진다. 오는 10월부터는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 직접 예치·관리하는 '전월세 안심신탁' 사업이 시행될 예정이다. 임차인이 자발적으로 신청하는 방식으로, 임대인은 예치된 보증금 운용에 따른 월세 형태의 수익을 받게 되는 구조다. 다만 세부 운영 방식과 적용 대상 등은 시행 전 관련 규정 및 공고를 통해 확인이 필요하다.

임대차 계약이 종료된 즉시 임차권등기명령을 신청하되, 반드시 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사하여야 시간 손실 없이 피해를 최소화할 수 있다. 강제집행 단계까지 대비해 임대인의 재산 상황을 미리 파악해두는 것도 중요하다.

도움말 이태훈 법무법인 두우 구성원 변호사

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr