[로이슈 최영록 기자] 경기도 부동산 시장에서 과천·분당·수지, 이른바 경기 남부 ‘삼대장’ 지역이 집값 상승을 주도하고 있다. 서울 강남과 인접한 입지, 첨단산업 배후수요, 풍부한 생활 인프라와 함께 공급 부족이 겹치면서, 세 지역 모두 경기 내 대표 프리미엄 주거지로 자리잡으며 가격 상승을 리딩하는 것으로 분석된다.

한국부동산원 집계에 따르면 올해(1~7월) 경기도에서 가장 높은 아파트값 상승률을 보인 지역은 ▲과천시 10.45% ▲분당구 6.23% ▲용인시 수지구 3.50% 순으로 나타나, 경기 남부권 3개 지역이 나란히 경기권 ‘상승률 톱3’ 자리를 차지했다.

이는 같은 기간 경기 전체 아파트값이 -0.07%에 그친 것과 대비된다. 서울, 인천을 포함한 수도권 전체 상승률 역시 1.20%에 불과해, 세 지역의 상승이 더욱 두드러진다.

개별 단지를 살펴보면 신고가가 잇따르고 있다. 과천은 ‘과천자이’ 전용면적 84㎡가 23억8000만원(7월), 분당구는 ‘상록우성 3단지’ 전용면적 84㎡가 20억7500만원(7월)에 거래되며 각각 신고가를 경신했다. 수지구도 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 전용면적 84㎡이 14억9900만원(8월)으로 역대 최고가를 기록했다.

◆ ‘삼대장’ 지위 원동력…쾌속 교통망·양질의 일자리·공급 절벽

세 지역의 공통점은 서울 강남권과의 뛰어난 접근성과 고소득 배후수요다. 여기에 각 지역을 뒷받침하는 차별화된 성장 동력이 더해지며 강력한 시너지를 내고 있다.

과천은 지하철 4호선을 통한 도심·강남 양방향 접근성과 함께, GTX-C 노선(정부과천청사역, 2028년 개통 예정)이라는 교통 호재를 갖췄다. 기존 정부청사·공공기관 수요에 더해 강남·강북 도심과의 시간거리가 획기적으로 단축될 전망이다.

분당은 강남 접근성에 판교 테크노밸리 개발이 더해지며 경기도 대표 부촌으로 자리잡은 곳이다. 판교테크노밸리를 중심으로 1800여개 기업과 7만8000여명의 종사자(2024년 기준)가 몰려 있어, 직주근접 수요가 견조하다. 1기 신도시 특별정비구역 지정 이후 재건축·리모델링 논의도 본격화되면서 미래가치가 높게 평가된다. 수인·분당선, 경강선, 신분당선이 교차하는 3중 철도망도 갖췄다.

이어 분당과 인접한 용인 수지는 신분당선 동천·수지구청·성복·상현역이 생활권 중심을 관통한다. 특히, 동천역에서 판교역까지 3정거장, 강남역까지 7정거장으로 이어져 ‘출퇴근 체감 시간’이 짧다. 분당·광교 생활권을 공유하며, 젊은 직장인과 신혼부부 수요 유입이 꾸준하다. 경계가 맞닿아 있는 ‘제4의 판교’로 추진중인 ‘오리역세권 제4테크노밸리’ 개발도 속도를 내고 있다. 이는 기존 판교·정자 일대의 IT 기업들과 시너지를 내며 첨단산업 벨트를 더욱 확장시킬 전망이다.

◆ 공급 가뭄이 만든 신축 프리미엄

이들 지역의 가치를 더욱 공고히 하는 구조적 요인은 단연 공급 부족이다. 부동산R114에 따르면 분당구는 올해 입주한 야탑동 ‘분당 아테라’(242가구)가 유일하다. 수지구도 최근 10년간 연간 평균 1500여세대 공급에 그쳤으며, 과천 역시 올해 아파트 입주가 없다.

특히, 이 같은 ‘공급 절벽’은 신축 아파트의 희소성을 키우며 가격을 끌어올리고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 수도권 아파트 가운데 준공 5년 이하 단지의 매매가격 변동률은 6.15%로, 10년 초과 구축(2.48%)의 2배 이상 상승률을 기록했다. 동일 생활권 내에서도 신축과 구축 간 자산가치 격차가 뚜렷해지고 있다는 방증이다.

◆ 올 하반기 경기 남부 삼대장 지역에 신규 분양 이어져 관심↑

올 하반기 경기 남부 삼대장 지역에 주목할 만한 분양이 예고돼 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 그 동안 공급 가뭄이 극심했던 만큼 수요자들의 높은 관심이 기대된다.

먼저 오는 10월 GS건설이 시공하고 위본이 시행하는 총 480가구 규모의 ‘수지자이 에디시온’이 분양 예정이다. 신분당선 동천역이 도보 이용 가능한 거리에 위치해 판교역까지 3개 정거장, 강남역까지 7개 정거장이면 도달할 수 있으며, 풍덕초, 수지중, 수지고 등 도보 거리 내 학교가 위치하고, 수지구청역 일대에 밀집한 학원가 이용도 편리해 우수한 교육 여건도 갖췄다.

요즘 신축에 걸맞은 상품성도 시선을 끈다. 수지 지역 최초의 스카이라운지, 다채로운 커뮤니티 시설, 넉넉한 지하 주차공간 및 스마트홈 기술을 자랑하며, GS건설의 자이 브랜드 리뉴얼 후 수지 지역에 첫 공급되는 아파트인 점도 특징이다.

과천 주암지구에서는 ‘과천주암 C1 신혼희망타운’이 오는 12월 분양을 앞두고 있다. 총 811가구로 공급되며, 전용면적 65~77㎡로 구성된 신혼부부 특화 공공주택으로 조성될 예정이다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 “전반적인 시장 관망세 속에서도 과천·분당·수지는 ‘대체 불가능한 입지’라는 경쟁력을 바탕으로 견고한 수요층을 확보하고 있다”라며 “부동산 가치를 높이는 요소를 두루 갖췄고, 대기 수요가 탄탄해 시장의 불확실성이 커질수록 오히려 그 가치가 더욱 부각되는 안전자산”이라고 말했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr