[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 신숙희)는 건물인도(본소), 소유권이전등기(반소) 상고심에서 이 사건 매매계약이 무효라는 원고(반소피고)의 주장을 배척하고 피고(반소원고)에게 소유권이전등기절차 이행하라는 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리판단하도록 원심법원(수원지법)에 환송했다(대법원 2025. 7. 18. 선고 2023다264530본소, 2023다264547 반소 판결).

대법원은 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 임차권을 양도받을 당시 자기 소유의 아파트를 소유하고 있었으며, 한국토지주택공사가 위 임차권 양도에 동의했다는 사정도 엿보이지 않는다. 결국 원고와 피고 사이에 이루어진 임차권 양도계약은 강행법규인 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련법령의 규정들에 위반되어 그 효력을 인정할 수 없다고 판단했다.

대한주택공사(한국토지주택공사법에 따라 한국토지주택공사가 대한주택공사의 권리ㆍ의무를 포괄승계했다. 이하에서는 대한주택공사와 한국토지주택공사를 구별하지 아니하고 ‘한국토지주택공사’라고 지칭한다)는 2007년 말경 임대의무기간 10년이 경과한 후 분양전환이 가능한 공공건설임대주택인 오산시 D 택지개발지구 내 B-2블록 아파트의 입주자를 모집했다.

원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 무주택자로서 위 공공건설임대주택 중 1세대인 이 사건 아파트의 입주자로 당첨되어 2008. 3. 25. 한국토지주택공사와 임대차계약을 체결했다.

원고는 2012. 12. 26. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 이 사건 아파트를 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결했다.

한국토지주택공사는 이 사건 아파트의 임대의무기간이 지난 후인 2020. 4. 20.경 원고에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보했다. 원고는 2021. 4. 13. 한국토지주택공사에 분양전환 가격에서 임대차보증금 등을 공제한 잔금을 납부하고, 같은 날 한국토지주택공사와 이 사건 아파트에 관한 분양전환계약을 체결해 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

원고는 이 사건 아파트의 소유자로서 점유자인 피고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하고(본소), 이에 대하여 피고는 원고로부터 이 사건 아파트를 매수했으므로 이를 점유할 권원이 있다고 항변함과 동시에 원고를 상대로 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구했다(반소).

-1심(수원지방법원 2022. 5. 24. 선고 2021가단532129본소, 2021가단 570022반소 판결)은 반소를 인용해 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 2012. 1. 26. 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결을 선고했다. 피고의 손을 들어줬다. 원고의 본소청구는 기각했다.

-원심(수원지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나71554 본소, 2022나71868 반소 판결)은 1심판결은 정당하다며 원고의 항소를 기각해 이 사건 매매계약이 무효라는 원고의 주장을 배척했다. 항소비용은 원고가 부담한다.

피고는 2009. 11. 12.경 원고 명의로 한국토지주택공사에 임대차보증금 잔금을 납부하고 이 사건 아파트에 입주하여 그때부터 현재까지 그곳에 거주하고 있다. 또한 피고는 2009. 11. 23. 원고의 계좌로 원고가 이미 납부한 계약금 상당액을 송금했다.

피고는 이 사건 아파트에 입주하기 전인 2009. 10. 7. 화성시에 있는 피고 소유의 아파트를 타인에게 매도하고, 2009. 11. 16. 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

원고는 2010. 3. 28.경 이 사건 아파트를 주소로 하여 전입신고를 하고 그 주민등록을 유지해 왔으나, 실제로 이 사건 아파트에서 거주한 적은 없다. 한편 피고는 2011. 12.경부터 원고가 이 사건 아파트를 분양전환 받기 전까지 원고의 계좌를 이용하여 이 사건 아파트의 차임, 관리비 등을 납부했다.

이 사건 매매계약에는 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마칠 때까지 원고의 주민등록을 현재 상태로 유지한다는 특약사항이 포함되어 있다.

또한 이 사건 매매계약 체결 당시 원고는 ‘장차 이 사건 아파트의 소유권 이전이 가능하게 될 때 시세 등락에 관계없이 이미 지급받은 매매대금 이외에 별도의 금전청구를 하지 않고 피고에게 소유권을 이전하겠다.’는 내용의 이행각서, 권리포기각서 등을 작성함과 아울러 원고의 위와 같은 의무 이행을 담보하기 위한 약속어음 공정증서의 작성에 필요한 서류를 마련하여 이를 피고에게 교부했다.

대법원은 원심의 판단은 수긍하기 어렵다고 판단했다.

-구 임대주택법 등 관련 법령이 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 ‘무주택 세대구성원’일 것을 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다(대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결 참조).

원고는 늦어도 피고가 임대차보증금 잔금을 납부하고 이 사건 아파트에 입주한 2009. 11. 12.경에는 피고에게 이 사건 아파트의 임차권을 양도한 것으로 보인다. 그런데 원래의 임차인인 원고는 이 사건 아파트에 입주한 적이 없고, 피고는 원고로부터 임차권을 양도받을 당시 자기 소유의 아파트를 소유하고 있었으며, 한국토지주택공사가 위 임차권 양도에 동의했다는 사정도 엿보이지 않는다. 결국 원고와 피고 사이에 이루어진 임차권 양도계약은 강행법규인 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련법령의 규정들에 위반되어 그 효력을 인정할 수 없다(대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결 참조).

원고는 원심에서 제출한 항소이유서 등을 통해 이 사건 매매계약이 반사회질서 법률행위로서 무효라고도 주장했으나, 원심은 이에 관한 명시적인 판단 없이 이 사건 매매계약의 취지는 이 사건 아파트가 분양전환으로 원고의 소유가 되는 것을 전제로 피고에게 그 소유권을 이전하는 내용이어서 강행규정에 위반되지 않는다고 판단하는 데 그쳤다.

그러나 원고와 피고 사이에 이루어진 이 사건 아파트의 임차권 양도계약은 임대주택의 임차권 양도에 관한 강행법규에 위반되어 무효이다. 그리고 피고는 위와 같이 임차권을 적법․유효하게 양도받지 못한 채로 이 사건 아파트에 거주하던 중에 원고와 이 사건 매매계약을 체결했다. 그런데 이 사건 매매계약은 원고와 피고가 통모하여 임대의무기간 중 원고가 이 사건 아파트에 계속 거주한 것처럼 거짓 외관을 만들고 분양전환 시점까지 주민등록을 유지하다가 이 사건 아파트를 분양전환 받은 다음 피고에게 그 소유권을 이전하기로 하는 내용을 포함한다.

이 사건 매매계약은 위 임차권 양도계약 및 분양전환계약과 일련의 과정 속에 이루어진 계약으로서, 전체적으로 보아 공공건설임대주택의 임차권 양도와 분양전환에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 목적을 본질적으로 훼손하여 무주택 서민이 미리 정해진 기준과 절차에 따라 공공건설임대주택을 공급받고 우선적으로 분양전환 받을 기회를 빼앗는 결과를 가져오므로, 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 볼 여지가 상당하다.

그럼에도 원심은 이를 제대로 살피지 아니한 채 판시와 같은 사정만으로 이 사건 매매계약의 효력을 인정하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 반사회질서 법률행위에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr