이미지 확대보기1심 단독재판부는 "피고들은 공동하여 원고에게 1200만 원(청구 3천만 원) 및 이에 대하여 피고 B는 이 사건 소송 부본 송달 다음날인 2023. 8. 1.부터, 피고 한국공인중개사협회는 원고로부터 공제금 지급 청구를 받은 소장 부본 송달인인 2023. 7. 28.부터 60일이 경과한 다음날인 2023. 9. 27.부터 각 판결선고일인 2024. 8. 9.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날 부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라(가집행 가능)"며 일부 원고 승소판결을 선고했다. 원고의 나머지 청구는 기각했다. 소송비용 중 3/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
공인중개사인 피고 B는 다가구 주택 임차인인 원고에게 임대차계약을 중개하면서 다른 임차인(12명)의 임대차보증금을 실제와 달리 설명하고, 임대인의 불응으로 임대차내용에 대한 정확한 확인이 어려운 사정을 원고에게 고지하거나 중재개상물 확인·설명서에 기재했어야 함에도 이를 이행하지 않은 사안이다.
원고는 2022. 6. 20. 이 사건 임대계약에 대해 확정일자를 받았으며 2022. 7. 11. 전입신고를 했다. 하지만 이사건 주택 및 대지에는 근저당권이 설정(근저당권자 남대구 새마을금고)되어 있었는데 남대구새마을금고가 대구지법에 부동산산임의경매신청을 하여 2023. 4. 27.경매개시결정이 내려졌다.
한편 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’)는 피고 B와 사이에 피고 B가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 공제기간(2021. 12. 27.부터 2022. 12. 26.까지) 중 발생한 재산상 손해에 대하여 100,000,000원의 한도에서 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약을 체결했다.
원고가 이 사건 주택 일부를 임차하기 전에 이미 이 사건 주택의 임차인이 되어 임대차 보증금에 관한 우선변제권을 취득한 임차인들의 임대차보증금 합계가 4억 3000만 원이고 여기에 이 사건 근저당권의 채권최고액(8억 4000만 원)을 합산하면 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과한다.
재판부는 경험칙에 비추어 볼 때 원고가 이러한 사정을 알았다면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도 임대차보증금 등 계약조건을 변경했을 것으로 보이므로, 피고 B는 공인중개사법과 그 시행령에서 정한 확인·설명의무를 해태하여 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 진다고 봄이 타당하다고 판단했다.
원고의 손해액은 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 상당액이라 할 것인데, 원고 스스로 2,000만 원을 이 사건 주택 및 대지에 관한 경매절차에서 배당받을 수 있을 것으로 예상하여 손해의 범위에서 제외하고 있으므로, 피고 B의 손해배상책임은 3,000만 원으로 봤다.
그러나 스스로도 직접 이 사건 주택의 시가 및 권리관계, 향후 경매절차의 진행 가능성 및 임대차보증금 회수 가능성에 대하여 조사·확인한 후 이 사건 임대차계약의 체결 여부를 결정했어야 함에도, 이러한 조치를 제대로 취하지 못한 것으로 보이는 점, 임대차계약을 체결하려는 사람은 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청할 수 있음에도, 원고가 이러한 자료 요구를 위한 노력을 하지 않은 점 등을 보면, 피고 B의 책임을 원고가 입은 손해액의 40%로 제한함이 타당하므로, 손해배상액은 1,200만 원(= 30,000,000원 × 0.4)에 한정된다.
피고 협회와 공제계약을 체결한 피고 B가 중개 과정에서 공인중개사로서의 확인·설명의무를 해태함에 따라 원고에게 손해배상책임을 지는 이상, 피고 협회도 공제계약에 따라 공제가입금액의 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
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