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계약해제 통보, 내용증명 발송 시 주의 필요

2022-05-13 16:48:39

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사진=법무법인혜안 곽정훈변호사
[로이슈 진가영 기자] 부동산거래 과정에서는 매매계약을 체결한 이후 계약해제를 위해 내용증명을 발송했는데, 내용증명의 내용을 잘못 기재하는 치명적인 실수로 문제가 되는 경우가 있다. 실제로 잘못 기재된 내용증명을 보낸 후 계약해제로 인한 분쟁이 소송으로 이어졌는데, 내용증명을 발송한 매도인이 패소한 사례도 있다.

해당 사례에서는 매수인이 잔금 지급기일이 지나도록 잔금을 지급하지 않은 상태에서 더 비싸게 아파트를 매수하겠다는 새로운 매수인이 나타나자, 매도인은 새로운 매수인에게 더 비싼 가격에 아파트를 팔고자 계약 해제의 의사를 담은 내용증명을 보내었다. 이후 매매계약이 해제되었다고 생각한 매도인은 새로운 매수인에게 아파트를 매각했다.

그런데 나중에 최초 매수인이 매도인의 채무불이행으로 매매계약이 해제되었으니 계약금의 배액을 상환하라는 소송을 제기했고, 해당 소송에서 매수인이 승소한 것이다. 잔금 지급날짜를 어긴 사람은 매수인인데 왜 매수인이 승소하게 된 것일까?

결론부터 이야기하자면 해당 사건의 매도인은 내용증명을 보내기 전 소유권 이전에 필요한 서류들을 모두 법무사 사무소에 맡겨 놓은 후, 매수인에게 ‘잔금 지급기일이 지났는데 매수인이 잔금을 지급하지 않아 소유권 이전에 필요한 서류들을 모두 법무사 사무소에 맡겨 놓았으니 매도인인 내게 잔금을 지급하고 그 서류들을 찾아가 소유권을 이전받아라. OO월 OO일까지 이를 이행하지 않으면 그때는 계약을 해제하겠다.’는 내용으로 내용증명을 보낸 후 계약을 해제했어야 한다.

그런데 위 사례에서 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류들을 법무사 사무소에 맡겨 놓는 행위, 법적으로 ‘이행의 제공’이라 하는데 그 이행의 제공을 하지 않고 바로 계약을 해제하였기 때문에 결국 계약은 적법하게 해제되지 않았다.
그 상태에서 아파트를 타인에게 매도하였으니 매도인은 자신의 아파트 소유권을 더는 매수인에게 이전할 채무를 이행할 수 없게 된 것이고, 이로 인해 계약금의 배액을 배상해야 하는 결과가 도출된 것이다.

이러한 결과가 도출된 이유를 정리해보면, 매매계약은 쌍무계약이라고 하는데 이는 매도인은 매수인에게 아파트 소유권을 이전해야 하는 의무가 있고, 매수인도 매도인에게 아파트 매매대금을 지급해야 하는 의무가 있는, 즉 쌍방이 서로 이행해야 할 의무를 지는 법률관계에 있는 것이다.

법무법인혜안 부동산전문 곽정훈변호사는, “쌍무계약에서 계약해제를 원한다면 상대방을 이행지체에 빠트려야 하는데 위 사례에서 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류들을 법무사 사무실에 맡겨 놓는 행위를 했어야 비로소 매수인을 이행지체에 빠지게 할 수 있고, 그런 이후에야 정상적으로 계약을 해제할 수 있다.”고 설명한다.

아울러 해당 소송사례에서는 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사 사무실에 갖다 놓고 잔금 지급을 최고했더라도 매수인 측은 매매대금 잔금을 제날짜에 지급할 수 있는 상황도 아니었다. 따라서 매도인은 이러한 계약해제절차를 잘 알고 내용증명을 보내는 등 법적 절차를 진행했더라면 충분히 매수인에게 계약해제책임을 물을 수 있었을 텐데 억울하게 손해를 본 셈이다.

이렇듯 잘못 기재된 내용증명을 근거로 계약을 해제하고 이후 부동산거래를 진행했다가 낭패를 본 위 사례의 매도인처럼 억울하게 불이익을 겪는 일이 없도록 계약체결 및 해제 과정에서는 주의가 필요하다는 점을 거듭 강조해도 지나치지 않을 것이다. 보다 상세한 내용은 법무법인혜안 유튜브 채널을 통해 확인이 가능합니다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
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