[로이슈 진가영 기자] 부동산 가격이 급등하면서 부동산 매매계약이 체결된 직후 매도인이 계약을 해제하는 경우가 늘어나고 있다. 계약금 지급이 마쳐진 다음 중도금 또는 잔금 지급이 이뤄지기 이전에 매도인이 계약을 해제하는 경우 매도인은 민법 제565조 제1항 또는 부동산 매매계약의 약정사항에 따라 매수인에게 계약금의 배액을 상환하는 것이 일반적이다. 반대로 매수인이 계약을 해제할 경우 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하게 된다.

부동산 매매계약이 해제되면 매도인과 매수인의 매매계약상 법률관계가 소급적으로 소멸한다. 쉽게 말해 부동산 매매계약은 법률상 ‘없었던 일’이 되는 것이다. 다만 이 과정에서 매도인의 계약금 배액상환 또는 매수인의 계약금 포기로, 매도인 또는 매수인은 계약금만큼의 소득을 얻게 된다. 즉 ‘없었던 일’로 인하여 매도인 또는 매수인에게 소득이 발생하는 것이다.
과세의 제1원칙은 “소득 있는 곳에 세금이 있다”는 것이다. 근로소득을 얻은 근로자는 근로소득세를 납부하고, 사업소득을 얻은 자영업자는 사업소득세를 납부하며, 가격이 상승한 집을 팔아 양도차익을 얻은 소유자는 양도소득세를 납부한다. 따라서 부동산 매매계약 해제로 매도인이나 매수인이 계약금 상당의 소득을 얻었다면, 이 경우에도 ‘과세 제1원칙’에 따라 소득세를 납부하는 것이 마땅하다.

계약 해제로 인하여 발생한 소득은 소득세법 제21조 제1조 제10호 가.목의 ‘위약금’으로서 ‘기타소득’에 해당한다. 매수인의 계약 해제 및 계약금 포기로 매도인이 계약금 상당의 기타소득을 얻게 되었다면, 매도인은 소득세법 제70조에 따라 그 다음 연도 5월에 위 계약금 상당의 기타소득을 포함하여 종합소득세를 신고∙납부하면 된다. 즉 계약금 상당의 기타소득을 얻은 매도인이 직접 소득세를 신고∙납부하면 되는 것이다.

문제는 매도인의 계약 해제로 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 상환하는 경우이다. 이 경우 계약금 상당의 기타소득이 매수인에게 귀속되므로, 소득을 얻은 매수인이 직접 소득세를 납부하여야 한다고 생각할 수 있다. 그러나 이 경우에도 소득세는 매도인이 납부하여야 하는데, 이는 소득세법 제127조 제1항 제6호가 매도인에게 원천징수의무를 부과하고 있기 때문이다. 즉 매도인의 계약금 배액상환으로 매수인이 기타소득을 얻는 경우 매도인은 배액상환금에서 매수인의 소득세를 원천징수하여 이를 신고∙납부할 의무가 있는 것이다.

예컨대 계약금 5,000만원을 지급받은 매도인이 계약을 해제하는 경우, 매수인은 자신이 지급하였던 계약금 5,000만원을 받환받을 뿐만 아니라 위약금 5,000만원을 추가로 지급받아 총 1억원의 배액상환금을 받게 된다. 쉽게 말해 매수인은 부동산 매매계약이 해제되었다는 사정, 즉 부동산 매매계약이 ‘없었던 일’이 되는 사정만으로 5,000만원의 기타소득을 추가로 얻게 되는바, 위 5,000만원에 대하여는 1,100만원의 소득세(20%) 및 주민세(2%)가 발생한다.
그런데 앞서 본 바처럼 매수인의 기타소득에 관하여는 매도인이 소득세 원천징수의무를 부담한다. 따라서 매도인은 전체 배액상환금 1억원 중 1,100만원를 소득세 및 주민세로 원천징수하여 신고∙납부하고, 그 잔액인 8,900만원과 원천징수영수증을 매수인에게 교부해야 한다. 그럼에도 불구하고 매도인이 배액상환금 1억원을 전액 지급해버리고 원천징수의무를 이행하지 않는다면, 매도인은 미납세액인 1,100만원의 3% 및 위 미납세액에 대하여 매일 0.025%의 비율로 계산한 가산세를 추가 납부해야 하는 불이익을 입게 된다.

요약하면, 매수인이 계약을 해제하여 매도인이 계약금을 몰취하는 경우나 매도인이 계약을 해제하여 매수인에게 계약금의 배액을 상환하는 경우 모두 매도인이 소득세를 신고∙납부할 의무가 있다. 전자의 경우에는 매도인이 그 다음 연도 5월에 종합소득세 신고∙납부의 방법을, 후자의 경우에는 매도인이 매수인의 소득세를 원천징수하여 신고∙납부하는 방법을 따르고, 전자이든 후자이든 이를 이행하지 않으면 매도인이 가산세 부과 등 불이익을 입는다.

과거에는 부동산 매매계약이 해제되어 계약금 포기 또는 배액상환이 이뤄지더라도, 실제 소득세를 원천징수하거나 이를 해태하여 가산세가 부과되는 일이 많지 않았다. 통상 계약금은 그 액수가 크지 않고 부동산 거래신고가 이뤄지기 전에 계약이 해제되는 경우가 대부분이어서 과세관청이 일일이 탈세를 적발하는 데 한계가 있었기 때문이다.

그러나 부동산거래신고법이 개정되어 부동산 거래신고 기간이 기존의 60일에서 30일로 단축되었고, 부동산 가격이 폭등하여 그만큼 계약금의 액수 또한 늘어나고 있다. 즉 과세관청의 입장에서 탈세 적발의 편의성은 물론 그 필요성 또한 높아지고 있는 것이다. 따라서 앞으로 부동산 거래의 당사자, 특히 매도인은 계약 해제시 원천징수의무를 성실히 이행하여 납부불성실 가산세 등 추가적인 불이익을 방지할 필요가 있다.

도움말 = 법무법인 동광 김기석 변호사

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr