[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 권영준)는 임대인인 피고가 이 사건 아파트를 자신이 거주한다고 해놓고 나중에 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다는 이유로 임차인 원고에게 손해를 배상해야 한다는 원심을 수긍해 피고의 상고를 기각했다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결). 상고비용은 패소자인 피고가 부담한다.

원심은, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 피고 소유 다른 부동산 임차인의 임대차보증금 반환 요구로 인하여 불가피하게 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것이라는 피고의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유는 임대인인 피고가 증명하여야 하는데, 피고가 주장하는 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 아니고 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다는 이유로, 피고가 제3자에게 주택인 이 사건 아파트를 임대한 행위에 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단에 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

원고(이하 임차인)는 피고(이하 임대인)으로부터 서울 서대문구 모 아파트를 2020년 9월 12일부터 2022년 9월12일까지 6억 6천만원에 임차했다.

피고는 임대차계약 종료 약 4개월 전인 2022년 5월 20일 원고에게 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주하겠다는 사유를 들어 집을 비워달라고 통보했고, 원고는 같은 날 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신의사를 표시했다.

원고는 이 사건 임대채계약이 종료함에 따라 퇴거해 다른 곳으로 이사했다.

피고는 2022년 9월 15일 이 사건 아파트로 전입신고를 마쳤고, 2023년 2월 11일 한국에 입국해 2024년 4월 29일까지 이 사건 아파트에 거주했으며, 2024년 4월 29일 서울 서초구 E아파트로 이주했다.

피고는 2024년 2월 20일 G에게 이 사건 아파트를 보증금 8억2000만 원, 임대차기간 2024년 4월 29일부터 2026년 4월 29일까지로 정해 임대했다.

이에 임차인은 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간인 2년이 만료되기 전 정당한 사유 없이 제3자(G)에게 아파트를 임대했으므로, 주택임대차보호법 6조의3 5항에 따라 갱신거절로 인해 입은 손해(30,799,992원)를 배상하라고 소를 제기했다.

그러자 임대인은 실제로 2년 가까이 거주했고, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던, 임대인 소유의 다른 부동산 6명의 임차인이 보증금(6억9000만 원) 동시 반환을 요구해 부득이하게 제3자에게 임대했다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 소정의 ‘정당한 사유’에 해당한다고 주장했다.

1심(서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 판결)은 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하게 된 데에는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 '정당한 사유'가 있었다고 판단해 원고의 청구를 기각했다.

반면 원심(2심 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결)은 원고 청구를 인용했다.

'피고는 원고에게 30,799,992원 및 이에 대하여 원고가 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 2024. 4. 29.부터 판결선고일인 2026. 4. 10.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈(지연손해금)을 지급하라.'고 판결했다. 원고의 나머지 항소는 기각했다.

-임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호[임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우]의 사유로 임대차계약의 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 인정되기 위해서는, 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대했어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피했어야 한다. 위와 같은 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

원고의 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 임대차계약의 기간이 만료하는 2024년 9월 12일 되기 전인 2024년 4월 29일 제3자인 G에게 이 사건 아파트를 임대했다며 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 봤다. 또 위와 같이 단순히 경제적 사정이 급하다는 것과 같은 사유만으로는 '정당한 사유'를 인정 할 수 없다고 했다.

임대인이 다른 부동산의 임차보증금 반환채무 이행기 도래를 충분히 예상할 수 있었다는 등을 근거로 들었다.

-한편 피고가 새로운 임차인에게 임대해 얻은 환산 월차임은 3,758,333원(=보증금 8억2000만원X5,5%÷ 12개월)에서 갱신거절 당시 환산월차임 1,925,000원(=보증금 6억6000만원X3.5%÷12개월)의 차액 1,883,333원의 2년분 43,999,992원이다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에서 정한 손해배상 범위에서 원고가 구하는 30,799,992원을 손해배상액으로 인정했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr