[로이슈 최영록 기자] 오피스텔 시장이 공급 급감과 수요 확대가 동시에 맞물리며 분위기가 달라지고 있다. 입주 물량이 크게 줄어드는 가운데 아파트 대출 규제로 대체 주거지를 찾는 수요가 오피스텔로 이동하면서, 주거용 오피스텔을 중심으로 매매가격 상승도 이어지고 있다.

특히 주거용 오피스텔은 상업지역 내 입지 특성상 생활 편의시설 접근성이 높고, 청약통장 없이도 도심에서 내 집 마련이 가능하다는 점에서 실수요자들의 관심이 집중되고 있으며, 이러한 수요에 힘입어 분양시장에서 완판 사례가 잇따르고, 기존 단지에서는 신고가 거래도 나오면서 오피스텔이 다시 실거주 대안으로 주목받고 있다는 분석이 나온다.

오피스텔은 ‘입주 절벽’이라는 말이 과하지 않을 만큼 입주량이 급감하고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주량은 1만2,950실로 역대 최저 수준으로 떨어진다. 작년 3만8,957실 대비 33% 수준으로 급감했으며, 2019년 11만728실과 비교하면 88% 감소한 물량이다. 이어 2027년에는 7,155실이 전부고, 2028년 5,637실 등 입주량이 더욱 줄어들 전망이어서 희소성이 커질 전망이다.

특히 수도권의 감소 폭이 가파르다. 서울은 지난해 4,234실에서 올해 1,700실, 2027년 1,224실로 감소하며, 경기도 역시 작년 1만6,982실에서 올해 3,685실, 2027년 1,580실로 급감한다.

입주 물량이 줄어드는 반면 수요는 오히려 늘고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 지난해 전국 오피스텔 매매거래는 총 3만2,769건으로 2024년 2만6,055건보다 26% 증가했고, 2023년 2만2,477건보다 1만여 건 이상 불어났다. 특히 전용 60~85㎡는 78%, 전용 85㎡ 초과는 77% 급증해, 투자형 소형보다 아파트 대체재 성격이 강한 주거용 오피스텔로 매수세가 이동하는 흐름이 뚜렷했다.

이 같은 변화의 배경으로는 아파트 중심의 강한 대출 규제가 꼽힌다. 정부가 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 대책 등을 통해 아파트 주담대 한도를 최대 6억원으로 묶은 이후, 내 집 마련 수요의 일부가 오피스텔 시장으로 이동했다는 분석이다.

◆ 주거용 오피스텔 위주 가격 상승세… 신고가 행진도 이어져

수급 불균형이 심화되면서 주거용 오피스텔 위주로 가격 상승세도 두드러진다. KB부동산 3월 통계 기준 서울 오피스텔 중대형(60㎡ 초과 85㎡ 이하) 가격은 전월 대비 0.49%, 대형(85㎡ 초과)은 0.45% 상승한 반면, 초소형은 0.06% 하락했다. 면적이 넓을수록 오름폭이 큰 것은, 실거주 목적의 중대형 수요가 가격 상승을 주도하고 있다는 평가다.

분양시장에서도 분위기 변화가 감지된다. 인천 청라국제도시 국제업무단지에서 공급된 주거용 오피스텔 ‘청라 피크원 푸르지오’는 지난해 7월 청약 이후 약 8개월 만에 1,056실 전 물량을 소진했다. 작년 공급된 서울 서초구 방배동 ‘인시그니아 반포’도 전용 59~144㎡, 총 148실 규모 오피스텔 전 호실 계약을 마쳤다.

상급지를 중심으로 신고가 경신도 눈에 띈다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 양천구 ‘목동 파라곤’ 전용 95㎡는 올해 3월 18억5,000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 전년도 동기간 거래 대비 3억원 넘게 오른 금액이다. 용산구 ‘대우월드마크’도 전용 104㎡가 올해 1월 18억1,000만원에 거래된 뒤 같은 면적 매물 호가가 20억원까지 형성돼 있다.

한 업계 전문가는 “최근 오피스텔 시장은 단순한 투자상품보다 아파트 대체 주거상품으로 재평가되는 흐름이 뚜렷한데, 실수요가 움직이는 상황에서 입주 물량까지 줄어들면, 주거형 오피스텔의 희소성이 한층 부각될 수밖에 없다”며 “서울과 수도권의 경우 입지와 상품성이 검증된 단지를 중심으로 완판과 신고가 사례가 이어지고 있어, 당분간은 공급 부족이 가격 방어는 물론 추가 상승 기대감까지 키우는 요인으로 작용할 가능성이 높다”고 말했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr