[로이슈 전용모 기자] 대법원 3부(주심 대법관 이숙연)는 무자본 갭투자자 내지 공인중개사인 피고인들이 공모해 수백 채의 오피스텔 임차인인 피해자들(145명, 170억 사기)을 상대로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력 없이 임대차계약을 체결해 임대차보증금 등을 편취한 사건에서, 검사와 피고인들의 상고를 모두 기각해 공소사실을 일부 유죄로 인정한 원심판결을 확정했다 (대법원 2025. 5. 15. 선고 2025도2726 판결).

피고인 1, 2(부부)는 무자본 갭투자자로 2020년부터 2023년 초까지 화성 동탄 일대 268채의 오피스텔을 소유한 자이며, 피고인 3,4(부부)는 공개중개사 및 중개보조원이다.

피고인 3,4는 피고인 1,2의 오피스텔에 대한 매매, 임대차계약을 중개했다. 피고인 1.2가 소유한 오피스텔 관련 145명의 피해자가 발생했다.

1심은 피고인 1에게 징역 12년, 피고인 2에게 징역 6년, 피고인 3에게 징역 7년, 피고인 4에게 징역 12년을 선고했다.

원심은 일부 유죄, 일부 모죄, 일부 공소기각(중복기소)해 피고인 1에게 징역 7년, 피고인 2에게 징역 3년 6월, 피고인 3에게 징역 4년, 피고인 4에게 징역 7년으로 감형했다.

원심은 5가지 유형으로 분류했다.
-제1유형 : 매도인과 임차인 사이에 임대차계약이 체결되고 피고인 1, 2가 임대차목적물을 매수하여 임대차보증금반환채무 등을 승계한 경우
- 제2유형 : 피고인 1, 2가 매도인으로부터 임대차목적물을 매수하고 임차인과 직접 임대차계약을 체결하여 임대차보증금을 지급받은 경우
- 제3유형 : 매도인과 임차인 사이에 임대차계약이 체결되고 피고인 1, 2가 피고인 3, 4의 중개로 임대차목적물을 매수하여 임대차보증금 반환채무 등을 승계한 경우
-제4유형 : 피고인 1, 2가 피고인 3, 4의 중개로 매도인으로부터 임대차목적물을 매수하고 임차인과 직접 임대차계약을 체결하여 임대차보증금을 지급받은 경우
- 제5유형 : 피고인 1, 2가 단독 또는 피고인 3, 4의 중개로 기존 임차인으로부터 임대차보증금 증액분을 지급받은 경우

원심은 제1유형은 무죄(먼저 있었던 임대차계약에 대해 피고인들의 공모근거 없음), 나머지 유형은 유죄로 판단했다.

- 이른바 무자본 갭투자의 경우 임차인은 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높다. 특히 단기간에 수백 채에 이르는 오피스텔을 매수해 개인이 부담하기 어려울 정도로 임대차보증금 반환채무의 규모가 수백억 원에 이르는 경우로, 이와 같은 사정을 임차인에게 고지했다면 임차인이 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도 같은 조건으로 체결하지는 않았을 것임이 거래관념과 경험칙에 부합하다.
- 오피스텔의 임대차보증금 및 매매 시세가 일괄적으로 하락하는 경우에 대한 대책은 없었다.
- 공인중개사인 피고인 3, 4는 피고인 1, 2의 무자본 갭투자를 알면서도 계속하여 역전세 매물의 추가 매수를 유도하고 그 과정에서 중개 수수료 등을 지급받음으로써 피고인 1, 2의 범행에 가담했다.

검사와 피고인들은 상고했다.

(쟁점) 매도인과 임차인 사이에 임대차계약이 체결된 후 피고인이 오피스텔을 매수한 사안에서, 피고인이 전 임대차계약에 관여하였다고 볼 사정이 없는 경우에도 사기범행이 성립하는지 여부

- 매도인과 임차인 사이에 임대차계약이 체결된 후 피고인이 오피스텔을 매수한 사안에서, 피고인에게 사기범행이 성립할 수 있는지 여부
- 임대인 및 공인중개사가 임차인에게 ‘무자본 갭투자’에 대한 내용을 고지할 의무가 있는지 여부, 임대인 및 공인중개사에게 편취범의가 인정되는지 여부
- 임대인과 공인중개사가 공동정범 관계인지 여부
- 오피스텔 매수에 필요한 이름을 빌려준 경우에 공동정범이 성립하는지 여부
- 공인중개사인 피고인이 전세사기 범행이 드러날 것이 임박한 상태에서 공인중개사 사무소를 권리금을 받고 양도한 경우, 사기죄가 성립하는지 여부

검사의 상고이유에 대해, 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다고 했다.

피고인들의 상고이유에 대해서는, 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 사기죄의 성립, 공동정범 내지 방조범의 성립 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 수긍했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr