[로이슈 진가영 기자] 부동산은 거액의 금전이 오가는 거래이기에 그 과정에서 계약금 및 가계약금을 지급하는 절차가 이루어지는 경우가 많다. 계약금은 대부분 대금의 10% 정도로 정하여 계약을 맺는 것이 통상적이고, 이후 잔금을 모두 지급하거나 중간에 중도금을 지급하는 절차가 더해지고 이후 최종적으로 소유권이 이전된다.

그런데 최근 이러한 계약금과 관련된 문제로 분쟁을 겪는 사례가 점점 증가하는 추세이다. 부동산 매매가격의 변동이 심하고 투기가 과열되는 상황에서 거래 도중 매수인과 매도인 혹은 임대인과 임차인 사이에 의견 차이가 생기게 되는 것이다. 이는 부동산이 일반적인 물건처럼 돈을 주고 바로 구입한다 같은 개념이 아니라, 거래 시작부터 완료까지의 기간이 꽤 오래 걸리는 계속적 계약관계 라는 것도 주요 요인 중 하나라고 할 수 있다.

서진수 부동산전문변호사(법무법인 고운 부대표)는 “부동산 시장이 과열되며 계약금 관련 소송도 지속적으로 증가하는 추세이다. 수원지방법원이 관할하는 수원, 화성, 용인 지역의 부동산 계약금 관련 사건의 수는 지속적으로 증가하고 있는데, 이는 대부분 매매나 임대차 계약 과정에서 매도인과 매수인 간의 의견 차이가 좁혀지지 않아 결국 계약이 파기되는 사례들이다. 매도인 중 상당수가 이미 낸 계약금은 돌려줄 수 없다는 입장을 표명하는 경우가 많은데, 부동산의 특성상 계약금이 전체 매매 금액 중 10%라고 하여도 수천만 원 이상의 상당한 금액에 해당하기에 매수인 역시 돌려받고 싶어 할 수밖에 없다”고 말했다.

이어 “계약이 해제된다면 계약의 당사자들은 상대방에 대한 원상회복 의무를 지게 된다. 따라서 원칙적으로는 매수인의 귀책사유로 부동산 계약이 해제되어도, 매도인은 매수인에게 계약금을 반환해주어야 한다. 다만 계약의 해제로 발생한 손해에 대해 매수인의 책임이 발생하며 그에 대한 손해배상 책임이 생긴다. 그 과정이 번거롭고 법률적 분쟁이 생길 가능성이 높기에, 보통 계약 당시 ‘계약 당사자는 상대의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 손해배상을 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’라는 조항을 삽입한다. 중요한 점은 계약금이 위약금이 아니라 해약금의 성질을 가지기에 매도인이 임의로 계약을 해지하는 경우 매도인은 계약금 원금이 아닌 그 배액을 상환해야 한다는 사실이다”라고 설명했다.

“최근 전세사기 사례가 급증하며 혹여나 계약금을 지급하는 것에 대해서도 우려하는 임차인들이 많다. 이런 경우 계약 당시 특약으로 ‘임대인의 체납된 국세나 지방세가 없어야 하며, 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 상환해야 한다’, ‘임대인은 확정일자를 부여받는 등 임차인의 대항력이 발생할 때까지 근저당권이나 기타 추가 등기를 설정하지 않는다.’ 등을 기재하여 특약 위반 시 계약금을 온전히 돌려받는 조치를 취해둘 수 있다”고 조언했다.

이 외에도 부동산 계약금 반환 가능 여부는 구체적인 계약 조건 및 상황에 따라 달라질 수 있기에 비전문가가 대처하는 것은 쉽지 않다. 보다 빠르고 확실한 대응을 위해서는 관련 자료를 지참하여 전문 변호사의 상담을 받아보는 것을 추천한다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr