[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 민유숙)는 2022년 8월 11일 원고(임차인)가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고(임대인)가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단한 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울북부지법)에 환송했다(대법원 2019다219953).

임차인의 손을 들어준 1심판결을 유지한 원심(서울북부지방법원 2019. 2. 13. 선고 2018나35873 판결)은 2017.12.11.자 내용증명에 의한 원고의 계약권 포기에 따른 해제권 행사는 특약에 따라 유효하지 않다고 했다. 하지만 피고의 2018.5.16.자 준비서면에 의한 임대차계약 해제 주장은 묵시적으로 해제됐다고 판단했다.

그러면서 원심은 이 사건 권리금계약은 이 사건 임대차계약과 결합해 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 서로 불가분의 관계에 있다고 보이므로, 이 사건 임대차계약이 해제됨에 따라 이 사건 권리금계약 또한 해제되었다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 권리금계약의 해제에 따른 원상회복으로 이 사건 권리금 2,000만 원 및 이에 대하여 피고가 위 권리금을 받은 날 이후로 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2018. 1. 9.부터 제1심 판결선고일인 2018. 7. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결을 선고했다.

피고는 2016. 3.경 C신도시에 신축된 아파트 단지 내 상가(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 분양받았다. 원고는 2016. 4.경 피고로부터 이 사건 상가를 부동산 중개업소 용도로 24개월로 임대차계약을 체결했다. 원고는 피고에게 권리금 명목으로 2,000만 원을 지급했다.

임대차계약에는 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다’는 특약이 있다.

원고는 2017. 12.경 피고에게 계약금(350만 원)을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했는데, 피고로부터 ’임대차계약 특약사항으로 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제권을 배제했으므로 원고의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다‘라는 답변을 받자 이 사건 소를 제기했다.

이 사건 상가의 입점지정기간은 2017. 12. 29.부터 2018. 3. 1.까지였으나 그 이후로도 원고는 이 사건 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 권리금 반환을 요구하고 있다.

피고는 제1심에서 제출한 2018. 5. 16.자 준비서면에서 원고의 임대차보증금 잔금 미지급, 미입점 등 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제한다는 주장을 했다.

피고 측의 사정으로 이 사건 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서, 피고는 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없다. 원고는 스스로 상가 입점을 거절했고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다.

이와 달리 원심은, 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단했다.

이러한 원심의 판단은 결과적으로 대법원 판결에서 표명된 견해에 위배되므로, 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호에서 정한 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 한 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 피고의 상고이유 주장은 이유 있다

◇영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설․비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니한다. 임차인으로서는 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다.

따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결, 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 등 참조).

한편 상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7이 적용되는 상가건물 임차인은 위 조항에 따라 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수 있고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 진다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr