[로이슈 최영록 기자] 수도권 남부 주택시장이 빠르게 달아오르고 있다. 수원과 광교 등 신도시를 중심으로 분양가와 집값이 동시에 오르면서, 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 아파트 가격이 사실상 10억원 시대에 진입했다는 평가가 나온다. 여기에 전세 부담까지 더해지며 실수요자들의 관심은 수원·동탄에서 인접 지역으로 옮겨가고 있다.

◆ 평당 3,000만원 시대…‘국평 10억’ 분양가 현실화

부동산 정보업체 부동산인포가 부동산R114 자료를 분석한 결과, 2025년 기준으로 경기도 내 분양가 상위 5개 지역의 3.3㎡당 평균분양가는 평균 4062만원으로 집계됐다. 이는 전년 상위 5개 지역의 3.3㎡당 평균분양가인 3426만원보다 18.6% 상승한 수치로, 2000년 이후 처음으로 4000만원을 넘어선 것이다.

지역별 3.3㎡당 평균 분양가는 과천시가 5992만원으로 가장 높았고, 이어 광명시 4308만원, 성남시 3806만원, 안양시 3337만원, 구리시 2868만원 순으로 집계됐다.

이를 국평(국민평형) 기준으로 환산하면 체감은 더 크다. 통상 국평은 공급면적 기준 약 34평 안팎으로 계산된다. 과천시의 경우 20억3728만원으로 20억원을 넘어섰으며, 광명시는 14억6472만원, 성남시는 12억9404만원에 이른다.

이전까지는 상대적으로 분양가가 낮았던 경기 남부 지역의 분양가도 신도시 위주로 급등하는 추세다. 일례로 수원시는 3.3㎡당 평균분양가가 지난해 2828만원으로, 2021년 1855만원과 비교해 5년 만에 약 1000만원이나 급등했다. 심지어 수원 영통구는 3.3㎡당 평균분양가가 3298만원으로 34평 기준 11억원을 넘어서며 경기권에서도 이제 국평 10억원 시대가 현실화되고 있음을 나타낸다.

시장에서는 이와 같은 분양가 상승이 일시적인 현상이 아니라는 분석도 나온다.

한 업계 관계자는 “최근 수년간 건설업계는 원자재 가격 상승과 인건비 상승 등으로 공사비 부담이 크게 증가했다”며 “고금리 기조까지 이어지면서 신규 분양가는 앞으로도 계속 상승할 수밖에 없는 구조”라고 전했다.

◆ 동탄은 20억, 수원은 19억… 매매·전세 동반 상승세

문제는 분양가만 오르는 것이 아니라는 점이다. 매매가격과 전셋값 역시 함께 상승하면서 실수요자들의 부담은 더욱 커지고 있다. 한국부동산원 부동산통계정보에 따르면 5월 기준으로 수원시 영통구 아파트 평균매매가격은 8억204만원, 화성 동탄구는 8억2748만원으로 집계되며 10억원에 육박한 시세를 나타냈다.

실거래시장에서는 상승폭이 더욱 가파르다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 최근 반도체 메가 클러스터 배후 주거지인 이른바 ‘반세권’ 입지 단지들의 시세가 크게 오른 것으로 나타났다.

일례로 동탄신도시 대장주 중 하나인 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 지난 6월 22억2500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 광교신도시에서도 자연앤힐스테이트 동일 면적이 지난 5월 19억3500만원에 거래되며 최고가를 새로 썼다.

문제는 집값만 오른 것이 아니라는 점이다. 얼마 전인 6월 자연앤힐스테이트는 전용 84㎡ 전셋값이 10억5000만원에 거래되며 10억원을 넘어섰다. 동탄에서도 동탄역롯데캐슬이 4월 동일 평형이 8억5000만원에, 동탄역시범더샵센트럴시티가 같은 달 7억9000만원에 전세 거래되는 등 임차인 부담이 커지고 있다.

이처럼 매매와 전세가격이 동시에 오르면서 최근에는 규제지역으로 묶인 ‘탈(脫)동탄’, ‘탈(脫)수원’ 움직임도 나타나고 있다. 특히 수원·동탄과 인접한 병점·오산 등이 비규제지역 풍선효과 수혜지역으로 주목받고 있다.

그 중 병점역 생활권은 최근 신도시급 변화가 진행되고 있다는 평가를 받는다. 수도권 전철 1호선 병점역을 중심으로 병점복합타운 개발과 복합환승센터 사업이 추진 중이며, GTX-C 노선 병점역 연장 계획과 동탄 도시철도(트램), 1호선 동탄역 연장(계획) 추진도 이어지고 있어서다.

기존 신축 단지 시세 역시 상승세다. 병점역아이파크캐슬 전용 84㎡는 얼마 전인 6월 8억1000만원에 실거래되며 지역 시세 상승을 이끌고 있다. 다만 동탄 주요 신축 단지와 비교하면 여전히 가격 차이가 상당해 상대적으로 가격 경쟁력이 있다는 평가도 나온다.

◆ 가격 부담 커진 실수요자들…신규 공급 단지에도 시선

이 같은 분위기 속에서 경기 남부 지역에서는 신규 분양 단지들도 공급이 이어지고 있다.

GS건설은 7월 경기도 오산시 양산동 일원에 ‘오산헤리티지자이’를 공급할 예정이다. 단지는 1블록 1069세대, 2블록 714세대 등 총 1783세대 규모로 조성된다. 단지는 병점역 생활권 중심 입지에 위치해 있으며, 동탄1신도시와 차로 약 10분 거리에 있다. 삼성전자 화성·기흥캠퍼스, 동탄테크노밸리 등 주요 산업시설도 가깝다. 여기에 병점복합타운 중심상업지구, 롯데시네마, 하나로마트, 양산도서관 등이 인접해 있으며, 향후 양산1초(가칭·계획), 양산중학교(2027년 개교 예정) 등 교육환경도 우수할 전망이다.

일신건영은 경기도 이천시 갈산동 일원에 위치하는 ‘이천 휴먼빌 클래스원’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 26층, 8개동, 전용 84㎡, 총 536세대 규모로 조성된다. 갈산·증포 도심 생활권에 들어서며 초·중·고교를 도보로 이용 가능하다.

계룡건설 컨소시엄은 경기 평택 고덕국제신도시에 ‘엘리프 고덕 센트럴하이’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 25층, 9개동, 전용 59·84㎡, 총 996가구다. 인근에 수도권 지하철 1호선 서정리역이 위치하며, 삼성전자 평택캠퍼스가 인접해 있다.

현대건설도 경기도 평택시 고덕국제신도시에 ‘힐스테이트 고덕엘리스트’를 공급 예정이다. 단지는 고덕국제화계획지구 A31·A34·A35블록에 들어서며 최고 33층, 총 2122가구 규모로 조성된다. 단지 인근에 삼성전자 평택캠퍼스가 인접해 있으며, 서정리역과 평택지제역을 이용 가능하다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr