[로이슈 진가영 기자] 가을 이사철이 왔다. 더위가 한 풀 꺾이면서 새 터전을 찾아 나서는 사람들도 늘었다. 정 든 집을 뒤로 하고 새 집을 찾아 떠나는 사람들 중에는 원하던 집을 매매한 사람도 있을 것이고 임대차를 통해 이전을 하는 사람도 있다. 그렇다보니 이 맘 즈음에는 늘 임대차 분쟁이 극에 달하곤 한다.

임대차는 다양한 쟁점을 갖고 있다. 보증금 또는 전세금 반환의 문제, 임대차 계약 종결 후 원상복구의 범위 문제까지 임대인과 임차인 간의 분쟁요소가 곳곳에 자리 잡고 있다. 그 중에서도 원상복구에 대한 문제는 계약서에 통상적으로 기재하는 문구임에도 어디까지가 원상복구의 범위인지 몰라 논란을 빚어왔다. 이에 법률사무소 해솔의 변재근 부동산 변호사와 함께 알아보았다.

서초 등 강남 지역에서 부동산에 대한 자문과 조력을 제공하고 있는 변재근 변호사(법률사무소 해솔)는 “임대차 계약 시 임차인은 계약이 종료되는 시점을 기준으로 하여 원상복구를 해야 한다는 조항이 기재되고 있다. 그러나 원상복구라는 단어의 의미가 원초적인 상태로 돌려놓아야 한다는 것인지 이전 세입자가 해놓은 상태로만 돌려놓아도 된다는 것인지 명확하고 구체적인 내용이 명기 되어있지 않는 경우가 많다. 더불어 생활 또는 영업을 함으로 해서 발생한 손상에 대해서도 원상복구의 범위가 어디까지 미치는지 명확하지 않아 분쟁의 여지가 큰 부분이라고 할 수 있다.”고 설명했다.

원상복구에 관한 법률 다툼은 상가 임대차 시 더욱 도드라진다. 전 임차인이 카페를 영유하기 위해 리모델링 한 곳에 새로 임대차 계약을 맺고 그대로 까페를 영업한 A씨와 이와는 달리 다른 영업장을 꾸리기 위해 그 위에 새로이 리모델링을 더한 B씨의 경우 어떤 범위까지 원상복구를 해야 할지에 대한 혼란이 빚어질 수 있다.

그런데 최근 이에 관한 판례가 있어 주목되고 있다. 커피전문점 프랜차이즈를 운영하는 A사는 B사가 소유한 건물의 한 점포를 임대했다. A사는 해당 점포에 커피전문점을 영업하기 위한 리모델링 및 시설을 구축했다. 그리고 C씨는 A사로부터 해당 점포를 그대로 인수하였고 C씨는 B사와 임대차 계약을 맺었다. 해당 계약서에도 임대차 종료 시 C씨가 점포에 설치된 커피전문점 시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 진다고 기재되어 있었다.

이후 임대차 계약이 종료되었지만 C씨는 해당 시설을 철거하지 않았고 이에 B사가 철거하면서 C씨에게는 보증금에서 철거비용을 제하여 반환했다. 당시 C씨는 신규 임차인을 구하여 권리금과 영업장비를 인계할 계획이었으나 B사의 철거 및 보증금 반환으로 계약이 무산되었다며 이에 관한 소송을 제기했다.

이에 관해 1심과 2심은 임대차 계약서상으로 C씨에게 원상회복의 의무가 있다는 것이 기재되어 있기 때문에 B사가 철거 비용을 보증금에서 공제할 수 있다며 B사의 손을 들어주었는가 하면 권리금에 관한 사항은 B사가 권리금 수령 방해 행위로 인하여 C씨가 손해를 본 것이 맞다고 C씨의 손을 들어 주었다.

그러나 대법원은 권리금 수령 방해에 관한 것은 원심 판단이 옳으나 철거비용을 보증금에서 공제할 수 있는가에 대한 의문을 품었고 이에 관한 판결을 내렸다. 대법원의 재판부는 “원상회복의 의무는 임차목적물을 반환할 때 실행해야 하며 수리, 변경을 했다면 수리 또는 변경한 부분에 대해 임대할 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다.”고 일축하며 “원상회복의무에서 범위와 내용은 임대차 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태 등 각 사안에 따라 제반 사실 등을 고려하여 구체적이고 개별적으로 판단하여야 한다.”고 판시했다.

이에 관해 법률사무소 해솔의 변재근 변호사는 “일반적으로, 전 임차인이 특정 업종의 사업을 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면, 별도의 약정이 없는 한, 원상회복의무는 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있는 것은 아니다.”고 설명하며 “이에 가급적 임대차 계약을 맺을 때에는 임대 당시의 상황을 기록하기 위해 사진이나 영상을 찍어두는 것이 도움이 되고 대법원의 판결처럼 임대 당시의 상황과 다른 부분에 대해서만 원상복구를 할 의무를 지게 된다. 단 그 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복해야 함을 명시하였다면 그 또한 법적 효력이 있고 그렇게 해야 한다.”고 조언했다.

그러나 이 같은 처치에도 불구하고 분쟁이 발발할 때에는 자신의 법리적 주장을 위해서라도 체계적인 대응 전략을 마련해야 한다며 변재근 변호사는 “원상복구에 관한 문제는 승계인지 신설인지, 임대 이후 의도치 않은 변수가 발생했는지, 변수가 발생 했을 때 주요 상황에 대하여 임대인에게 즉각 알렸는지 등 사실과 증거를 면밀히 파악하고 법리, 판례 등에 관한 법률 정보를 십분 활용하여 적극적으로 자신의 주장을 피력하는 것이 좋다. 이에 부동산에 능통한 변호사의 조력도 하나의 방편으로서 활용될 수 있다.”고 이야기 했다.

한편 법률사무소 해솔 변재근 서초부동산변호사는 상가임대차계약, 권리금, 계약금 소송 등 수많은 부동산 소송을 수임해 의뢰인이 원하는 성과를 이뤄 온 베테랑 법조인이다. 서울중앙지방법원 조정위원, 대한변호사협회 법률구조재단 법률구조변호사단 변호사, 한국농수산식품유통공사 분쟁조정위원회 위원, 경실련 시민권익센터 운영위원 등 활발한 법률 활동을 펼치고 있는 그는 의뢰인 상황에 마음 깊이 공감하여 실질적인 법률 솔루션을 제공해주는 든든한 조력자로서 많은 신뢰를 얻고 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr