[로이슈 진가영 기자] ‘권리금’이란 임차인이 영업 일체를 양도하며, 양수인에게 지급받게 되는 금전으로, 이를 통해 그동안 점포에 형성해둔 유, 무형적 가치를 회수하게 된다. 권리금을 회수하려면 상가임차인은 가게를 인수할 후임자를 구해 양도양수계약을 체결한 뒤 후속임차인과 임대인이 임대차계약을 체결하는 과정을 필수적으로 거쳐야 한다.

이는 다시 말해서 상가권리금을 회수하기 위해서는 임대인의 동의가 필수적이라는 것이다. 실제로 수많은 임차인들이 임대인의 동의를 받지 못해 고액의 권리를 회수하지 못하고 빈손으로 영업을 종료하는 일이 비일비재했고, 2015년 경 상가임대차보호법에는 임차상인의 권리금을 보호하는 조항이 신설됐다.

이로 인해 해당 법 제 10조의 4에 따라 임대차계약 종료일 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 상가임차인은 권리금 회수기회를 보호받게 되었다. 보호기간 내 임차인이 새로운 임대차계약을 체결해줄 것을 임대인에게 적극적으로 요청하며 주선 행위를 해야 하며, 정당한 사유 없이 임대인이 새 임차인이 되려는 자와 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거부하는 등의 행위로 권리금 회수를 방해해 경제적 손해를 발생하는 경우, 상가임차인은 임대인에게 권리금 손해 상당액에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.

상가/부동산 전문 로펌인 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 “권리금 회수기회를 주장하려는 임차인이라면 반드시 보호기간 내 적극적으로 임대인에게 주선 행위를 펼쳐야 한다. 또한 주선행위를 열심히 하는 것도 중요하지만, 임대차 기간 동안 임차인으로서의 의무를 성실히 수행해 귀책사유를 절대 만들면 안 된다는 점도 명심해야 한다. 예를 들어 3기에 달하는 차임을 미납하는 일이 있어서는 안 된다. 만약 하루라도 3개월 치 월세를 밀린 날이 있다면 결격사유가 생겨 갱신은 물론 권리금 회수도 주장할 수 없게 된다”고 강조했다.

이어 김 변호사는 “최근 법원은 임대인의 권리금 회수 방해 행위에 대해 매우 엄격하게 판단하고 있다. 그렇기 때문에 임차인들이 과거와 비교해서도 훨씬 더 수준 높은 준비와 증거 제시가 필요해졌다. 간혹 많은 임차인들이 잘못 생각하는 것 중 하나가 임대인이 재건축, 건물 매매 등의 이유로 계약해지를 통보한 것 자체를 권리금 방해 행위로 간주하는 경향이 있는데, 결코 그렇지 않다”면서, “재판부는 단순히 계약해지 통보만으로는 권리금 회수를 의도적으로 방해한 것으로 보지 않으며, 임차인은 충분한 주선 행위를 펼쳤는데도 불구하고, 임대인 측에서 고의를 가지고 권리금을 못 받게 한 정황이 명확하게 있어야 권리금 손해배상 청구소송에서 승기를 잡을 수 있을 것이다”라고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr