[로이슈 진가영 기자] 주택이나 상가 등 건물의 임대차 계약이 종료 또는 해지되는 상황에서 임차인이 퇴거에 불응하면 임대인은 건물의 점유를 이전받고자 건물명도소송을 통해 퇴거시키는 강제적인 법적 수단을 고려할 수밖에 없다.

하지만 임대인이 승소한 뒤에도 명도 요구에 문제를 제기하며 임차인 측에서 완강하게 불응하는 경우도 있는데, 예를 들면 임대차 계약의 묵시적 갱신을 주장하거나 계약해지사유가 타당치 않다고 주장할 수도 있고, 주택 또는 상가건물임대차보호법 상 임대차 계약이 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속한다고 보는 것을 이유로 들어 건물 인도와 동시이행의 관계에 있는 보증금반환을 문제 삼으며 명도 요구에 불응할 수도 있다.
문제는 임차인 측에서 주장하는 이러한 항변 사유가 타당할 경우 임차인을 퇴거시킬 수 없게 된다거나 퇴거시키기까지 더 긴 기간이 소요될 수도 있다는 것이다.

먼저 상가임대차 계약의 만료일 6개월에서 1개월 전 사이의 기간에 임대인 혹은 임차인은 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 명확하게 통지해야 하는데(주택은 6개월 전~2개월 전), 만약 이 기간 내에 갱신거절 의사를 통지하지 않으면 전과 동일한 임대차 조건으로 묵시적 갱신이 이뤄진다. 이 경우 임대인은 주택은 2년, 상가는 1년 내에는 계약을 해지할 수 없게 된다.

따라서 해지통지 및 묵시적 갱신 여부의 확인 없이 단순히 계약 기간이 경과했다고 해서 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하지 않도록 주의해야 한다.

이외에도 주택은 민법 제640조, 상가는 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 각각 2기, 3기의 차임을 연체한 경우, 민법 제629조에 따라 임대인의 동의 없이 임차인이 전대차를 한 경우처럼 적법한 중도해지 사유에 해당하는지도 사전에 검토해야 한다.
또한 임차인이 건물을 훼손한 부분에 대해 원상회복 비용이 발생한다거나 밀린 차임이 있는 경우 보증금에서 이 부분을 공제하고 반환할 수도 있는데, 보증금에서 각종 비용을 공제할 때 명확한 기준이 없어서 상호 간의 입장 차이로 인해 임대인의 부동산명도소송에 대한 반소로 임차인이 임대차보증금반환청구소송을 제기하는 경우도 있다. 따라서 계약해지 시점에 이 부분을 정확하게 정리해둘 필요가 있다.

법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “임대차 계약이 정상적으로 해지되고 보증금반환 문제도 없지만, 상가건물의 경우 권리금 회수문제로 분쟁을 겪는 사례들도 있다. 따라서 상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호 의무가 배제되는 상황인지 검토해야 하고, 만약 권리금 회수기회 보호 의무가 인정되는 상황이라면 건물명도소송을 제기하기 전에 권리금 계약을 맺으려는 새 임차인을 속히 구할 수 있도록 상호 간에 협조하는 유연한 대응도 필요하다.”고 한다.

물론 이 경우에도 임차인이 시세 대비 현저히 높은 수준의 과도한 권리금을 고집하는 등 신규 임차인을 좀처럼 구하기 어려운 사정이 있을 때는 권리금 회수방해에 따른 임대인의 손해배상 의무를 불인정하는 판례들도 있어서 참고해볼 수 있다.

따라서 퇴거에 불응하는 임차인과 더는 협상의 여지가 없는 상황에서는 신속하게 부동산명도소송을 제기하면서 이후 강제집행 절차를 진행하는 과정까지도 염두에 두고 적극적으로 대응하는 것이 바람직하다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr