[로이슈 진가영 기자] 신종 코로나 바이러스 감염증의 여파로 인해 폐업하는 자영업자가 속출하고 있다. 한 종합부동산포털 사이트가 공개한 자료에 의하면 국내에서 코로나19가 본격적으로 번지기 시작한 올해 3월, 서울 내 휴게음식점 폐업률이 무려 77.5%에 달했다. 영업점이 폐업을 하게 되면 원상회복, 보증금 반환, 권리금 보호 등 다양한 분쟁이 발생하게 되며 스스로의 권리를 보호하기 위해 상가입대차보호법 등 관련법 지식이 요구된다.

상가임대차보호법과 관련해 가장 흔하게 발생하는 분쟁은 보증금반환 문제다. 보증금은 자영업자들에게 재기의 기회를 안겨주는 중요한 자산이지만 경기가 어려워 상가 건물의 공실률이 높은 현재 상황에서 건물주 또한 선뜻 보증금을 마련하기가 쉽지 않다. 만일 건물주가 경제적으로 어려운 상황에 처해 건물이 경매 등으로 팔리기라도 하면 임차인은 보증금을 고스란히 날리게 될 수도 있다.

이러한 문제를 막기 위해 상가임대차보호법에서는 보증금 반환채권의 우선적 효력을 확보하기 위해 몇 가지 장치를 마련해 두었다. 임차인이 상가를 인도 받은 후 사업자등록을 마치게 되면 그 다음날부터 제3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있다. 또한 임대차계약서상 확정일자를 받으면 보증금반환채권을 다른 채권자보다 우선 변제 받을 수 있다.

단, 주의해야 할 사항이 있다. 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “상가임대차보호법상 사업자 등록 등은 보증금반환채권에 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 취득요건이자 존속요건이기 때문에 폐업을 하게 되면 이러한 권리를 모두 상실하게 된다. 따라서 폐업을 결정할 때에는 건물주의 경제적 여건을 고려해 신중하게 판단해야 한다.”고 당부했다.

보증금 반환과 밀접한 관련이 있는 문제 중 하나가 원상회복 의무와 관련된 것이다. 임차인이 상가 건물을 반환할 때에 원상회복의 의무를 갖게 되며 대개 최초 계약서를 작성할 당시 이러한 의무에 대한 조항을 넣게 되는데 계약서 조항을 해석할 때 임대인과 건물주의 의견이 다르거나 건물주가 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 과도하게 원상회복 의무를 요구하는 등 상황에서 분쟁이 발생하게 되는 것이다.

최초 임차 당시의 모습으로 100% 똑같이 복구를 해야 하는 것인지, 이전 임차인이 설치한 시설을 건물주가 허용해 그대로 사용했을 때에 이러한 시설까지 복구해야 하는 것인지, 복구를 제대로 하지 않으면 보증금을 반환해주지 않는 것인지 고려해야 하는 상황이 많고 온갖 사례가 존재하기 때문에 섣불리 판단하기는 어려운 문제다.

이에 이민우 부동산전문변호사는 “이 외에도 권리금 회수 문제 등 여러가지 법적 쟁점이 발생하고 있어 폐업을 앞두고 있다면 자신이 신경 써야 하는 부분이 무엇인지, 상가임대차보호법을 비롯한 관련 법상 의무를 확실히 알아두는 것이 유리하다. 홀로 문제를 해결하기 어렵다면 다양한 부동산 분쟁 및 상가임대차 분쟁을 해결한 경험을 보유하고 있는 부동산전문변호사를 통해 가장 합리적인 해결 방법을 찾아보기 바란다”고 전했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr