[로이슈 진가영 기자] 최근 국가나 공공기관이 주최하는 공공사업의 일환으로 이루어지는 토지수용을 놓고 여러 잡음이 들려온다. 보상 산정 기준이나 보상 적정성 여부, 보상의 범위 등을 놓고 사업시행자와 피수용자간 극명한 의견차를 보이기 때문이다.

토지수용이란 특정한 공공사업에 제공하기 위하여 법률에 정한 절차를 거쳐 강제적으로 국가, 지방자치단체, 공공단체가 토지소유권을 취득하는 것이다. 시장경제의 논리를 따른다면 공익사업용지를 취득하려는 사업시행자가 토지 소유자와 협의를 통해 토지를 취득하는 것이 바람직하다. 하지만 토지 소유자가 "보상금액이 자신이 책정한 것보다 터무니 없이 낮다"는 등의 사유로 보상협의에 응하지 않거나, 소유자 불명으로 협의를 진행할 수 없는 경우 공익사업의 효율성이 저하된다.

이에 국가는 1911년 '조선토지수용령'을 시작으로 1962년 '토지수용법', 1975년 '공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법', 2003년 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률' 등을 제정해 토지수용을 진행해 왔다.

토지수용 및 보상 관련 법률 자문을 맡은 법무법인 율현의 안재형 변호사는 “토지보상 금액이 해당 토지의 현실적인 가격 수준에 미치지 못한다며 고충을 토로하는 이들이 많다”면서 “보상을 둘러싼 분쟁을 효과적으로 해결하기 위해선 토지보상 산정 기준을 시작으로 보상의 적정성 여부, 보상 누락 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 당부했다.

토지보상 관련 분쟁에서 많은 이들이 골머리 앓는 부분이 바로 ‘잔여지’다. 잔여지란 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공공용지에 편입되고 남은 토지를 말한다. 토지수용 과정에서 일부만 편입되면 남겨진 땅은 종래의 목적이나 용도에 맞춰 이용할 수 없기 때문에 제값도 받지 못하고, 매도도 어렵기 때문이다.

안재형 변호사는 “토지의 일부만 공익사업에 편입되면서 잔여지가 생기면 토지소유자가 입은 손실은 단순히 편입 부분에 한정되지 않고 전체 토지에 미치게 된다”면서 “사업시행자가 취득한 토지의 가치와 토지소유자가 상실한 토지의 가치가 달라지면서 보상액을 둘러싼 이견이 생긴다”고 말했다.

그렇다면 이러한 잔여지에 대해 토지소유자는 보상을 청구할 수 있을까. 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지의 매수를 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이를 위해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구하는 내용증명을 보내어 매수청구와 손실보상을 해야 한다.

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이어 안재형 변호사는 “토지소유자는 지방토지수용위원회 수용재결 또는 중앙토지수용위원회의 이의재결에 잔여지 및 잔여건축물에 대한 수용을 청구할 수 있으며 이와 함께 가격감소로 인한 손실보상을 청구할 수 있으니 관련 법규를 잘 살펴 부당한 손해를 입는 경우가 없도록 해야 한다”고 당부했다.

재결절차에서 손실보상청구를 하지 않는 경우, 행정소송에서는 재결절차에서 손실보상청구를 하지 않았다는 이유로 각하되기 때문이다.

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실제 대법원은 "일부 토지가 수용대상에서 제외되어 잔여지인 경우, 잔여지에 대한 잔여지 매수청구 또는 잔여지 가격감소로 인한 손실보상금에 관하여 아무런 재결을 거치지 아니하였으므로 원고의 이 사건 청구 중 이 사건 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상금을 청구하는 부분의 소는 재결절차를 거치지 아니한 것으로 부적법하다고 각하하였는데, 이는 위법하지 않다(대판 2006두19495) "고 판시하기도 했다.

잔여지의 가치하락에 대한 평가는 공익사업에 편입되기 전 잔여지의 가액에서 공익사업지구에 편입된 후 책정된 잔여지의 가격을 차감하는 형태로 이뤄진다. 토지수용 당시의 현실적 이용상황 변경 외에도 미래 이용가능성 및 거래 편의성 등 다양한 사용가치의 하락을 포함하기 때문에 관련 지식이 없는 개인이 이를 홀로 검토하는 것에 어려움이 따르는 만큼 이에 관한 해박한 지식을 갖춘 부동산전문변호사 또는 수용전문변호사의 법률 검토 및 양질의 조력을 구하는 것도 대안이 될 수 있다.

한편, 법무법인 율현의 안재형 변호사는 “토지수용 및 재개발·재건축 사건에서 토지의 가치를 둘러싼 분쟁은 협의가 매우 어렵다”면서 “이를 해결하기 위해 수용전문변호사로 양질의 법률 자문을 제공하기 위해 감정평가사와 공인중개사로서의 역량을 적극 활용하고 있다. 토지보상법에 따라 정당한 보상이 이루어질 수 있도록 돕는 부동산 전문 변호사로 거듭나겠다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr