[로이슈 진가영 기자] 부동산의 소유권만 확보하고 그 점유를 회복하지 못한다면 건물주 입장에서는 재산권을 제대로 행사할 수 없게 된다. 그렇다고 모든 부동산을 소유자 스스로 사용 수익하는 것은 비효율적이기 때문에 임차인과의 법률관계를 원만히 풀어갈 필요가 있다.

임차인이 임대차계약 종료에도 불구하고 집행을 피해 다니기 시작하면 명도소송을 제기할 수밖에 없는데, 부동산 명도소송 절차는 1심 승소판결이 선고되는 데에만 1년 이상의 긴 기간이 소요될 수 있으므로 부동산전문변호사를 통해 집행까지 효율적으로 진행할 필요가 있다.

특히 상가건물에 대해서는 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권이 강화되고 권리금 회수기회 보호의무가 도입되었는데, 이로 인해 이제는 상가건물주가 무조건 본안소송에서 승소한다고 장담하기도 어렵게 되었다.

이 같은 임차인 명도소송 문제에 관해 법무법인(유한) 명천의 부동산 전문 손수범 변호사는 “명도소송은 판결 확정 시까지 생각보다 오랜 기간이 소요되며, 무엇보다 가집행선고를 내릴 수 없기 때문에 원고가 매우 곤란한 상황에 놓일 수 있다”고 조언하였다. 설령 임차인 등이 명도소송에서 타당한 법적 주장을 내놓지 못하더라도 항소와 상고를 거듭하면 임대인이 곤란한 상황에 처하게 되는 것이다.

이 문제에 관하여 손수범 변호사는 “계약갱신요구권과 권리금 손해배상청구를 모두 방어하려면 임대인의 재계약 내지 신규계약 거절에 ‘정당한 사유’가 있음을 인정받는 것이 중요하다”면서 “상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 거절사유가 있다면 가장 확실하겠지만, 그 외에 임차인과의 신뢰관계를 기대할 수 없거나 임대인 본인의 건물점유가 필요한 객관적 사정이 있다면 부동산전문변호사를 통해 명도소송에서 좋은 결과를 이끌어내야 하겠다”고 강조하였다.

그렇다면 이 같은 복잡한 명도소송 절차를 단축할 수 있는 방법은 없을까. 임대차 종료 전에 임차인과 미리 ‘제소전화해조서’를 작성해 둔다면 추후 임차인이 퇴거하지 않는다 하더라도 명도소송 절차 없이 곧바로 강제집행에 착수할 수 있다. 특히 대법원은 제소전화해에 법적 하자가 있더라도 재심사유에 해당하지 않는 한 기판력을 인정하는 입장이므로 무조건적인 명도집행을 달성할 수 있는 효과적인 수단이 된다.

다만 손수범 변호사는 “제소전화해 후 임차인이 제3자에게 건물 점유를 넘기면 제소전화해조서의 집행이 곤란해질 수 있으므로, 화해신청 전에 면밀한 법률상담을 받아보아야 한다”고 덧붙였다.

특히 임대차종료를 원인으로 하는 반환청구권만 조서에 명시할 경우 점유승계인이 (기판력이 미치는) 변론종결 후 승계인에 해당하지 않는다는 것이 판례 입장이므로, 소유권에 기한 반환청구를 함께 기재해 두어야 하겠다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr