[로이슈 진가영 기자] 상가보증금반환을 받지 못할 위험성에 처한 탓에 분쟁이 생기는 사례가 생각보다 아주 많은데, 그러한 경우 상가임대차보증금반환을 위해 법적 절차의 활용을 적절히 고려해볼 필요가 있다.

기본적으로 강제로라도 임대인으로부터 회수하는 것으로 상가임대차보증금반환 및 보호를 받는 방법으로는 건물과 토지를 경매에 붙인 다음 낙찰이 되면 발생하는 낙찰대금을 배당받는 것이 있다.

이를 위해서는 법원의 판결이나 판결과 같은 효력을 받아 진행하는 방법, 타인에 의한 경매에 참여하는 방법, 전세권이나 저당권 등의 담보물권에 의한 실시방법이 있다.

이 경우 가장 중요한 것은 대항력의 취득과 유지가능성 여부인데, 이는 사업자등록과 점유를 시작하게 된 날짜 전에, 타인이 압류·가압류·전세권·(근)저당권·가등기담보권·경매개시등기를 하고 말소되지 않은 것이 존재하지 않아야 한다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면 “만약 대항력 유지가 되지 않거나 현재 사업자등록과 점유를 하지 않아 취득이 되고 있지 않은 상태라면 경매 시작과 동시에 임대차계약에 따른 임차권도 소멸이 되어 버리기 때문에 낙찰대금을 배당받은 후 부족한 부분이 있더라도 건물을 비워주어야 하므로 주의해야 한다.”고 조언한다.

남은 부분의 상가보증금보호는 건물이 넘어가기 전의 임대인에 대하여 일반채권으로 청구를 통해 받을 수는 있지만 이를 위해선 판결이나 판결과 동일한 효력이 있어야 한다.

따라서 애초에 계약을 맺을 때에 상가보증금보호를 안전하게 받으려면 등기부등본을 확인해서 저당권 등 타인의 권리들이 존재하는 경우 계약을 신중하게 하는 것이 좋다.

다음으로는 우선변제권이 중요한데 이는 앞서 언급한 경매 실시 후 낙찰대금을 받을 때에 배당을 받게 되는 자들 사이에서 우선순위와 그 금액을 결정하는 것이며 대항력과 확정일자를 받는 방법으로 취득이 가능하다.

그에 따라 경매 완료 후 낙찰대금을 우선변제권 취득 날짜에 따라 배당받게 되는데 우선변제권자로는 전세권자, (근)저당권자, 가등기담보권자, 임차권자, 당해세채권자, 체불임금채권자 등이 있다.

다만 보증금+(월세×100)으로 계산한 환산보증금이 현재 서울 기준 9억원을 초과하는 경우라면 우선변제권조항이 적용되지 않기 때문에 상가보증금반환에 문제가 생길 수도 있다.

따라서 그에 해당하는 경우 계약을 맺기 전 보증금액에 상응하는 전세권등기나 저당권설정을 하기로 합의를 하고 진행하는 것이 좋다.

이처럼 대항력과 우선변제권은 실생활에서 마주할 수 있는 유용한 법률상식이라고 할 수 있으므로, 충분히 숙지해놓는 것이 좋다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr