[로이슈 진가영 기자] 주택임대차보호법은 국민들의 주거생활 안정을 보장하기 위해 제정됐으며 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 내용을 담고 있다. 그러나 임대인과 임차인의 갈등이 빚어지면 현실적으로 주택임대차보호법이 어떻게 적용되며 어떤 도움을 줄 수 있는지 아는 사람은 많지 않다. 또한 법의 내용이 실질적으로 임차인들을 보호하기에 역부족이라는 지적도 일어 최근에는 주택임대차보호법을 개정해야 한다는 요구의 목소리가 커지고 있다.

임대인이 임차인에게 갑자기 보증금이나 월세, 전세금의 인상을 요구하는 문제는 임대인과 임차인 사이에서 자주 발생하는 분쟁이다. 많은 임대인들은 자신들이 요구하는 금액을 임차인이 맞춰주지 못할 때 당연하다는 듯 퇴거를 요청하고 임차인들은 돈이 없는 스스로를 탓하며 속앓이를 한다. ‘내 재산이니 내 맘대로 하겠다’며 터무니없이 높은 수준으로 보증금 및 임대료를 인상하는 임대인의 행위는 과연 법적으로 옳은 것일까?

법무법인 YK 부동산건설센터 이경복 부동산변호사는 “임대료 등의 인상은 임대인의 권리이지만 보증금이나 임대료 인상은 임차인의 주거 안정과 직결되는 문제이기 때문에 주택임대차보호법 시행령에서는 보증금이나 차임의 증액 범위에 대해 규정하고 있다. 이미 약정된 보증금, 임대료의 1/20을 초과하지 못하는 것이 원칙이며 임대차계약을 체결한 지 1년 내 또는 이미 증액을 한 후 1년 내에는 또다시 증액 요구를 할 수 없다”고 설명했다.

임대인의 부당한 임대료 인상 요구에 대해 임차인은 채무부존재확인의 소 등을 청구하여 임대보증금의 인상 의무가 없다는 점을 분명히 할 수 있다. 이 때, 임대보증금 인상 사유가 있는지 여부도 주도면밀하게 살펴야 한다.

주택임대차보호법은 이미 약정된 보증금 등이 임차주택에 대한 조세와 공과금, 그 밖의 부담이 증감되었을 때나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 경우에 보증금 등의 증감을 청구할 수 있다고 정했다. 즉, 인상 요청의 시기나 인상액의 범위가 주택임대차보호법의 규정 내라 하더라도 이러한 사정이 인정되지 않는다면 임대료를 마음대로 인상할 수 없다.

임대사업자 甲이 임차인 乙과 임대차계약을 맺고 1년만에 임대보증금 및 임대료 인상을 요구하자 임차인 乙은 임대인을 상대로 채무부존재 확인의 소를 제기했다. 이 사건에서 재판부는 전국 주거비물가지수와 임대주택이 위치한 지역의 임대료 변동, 주택/수도/전기 및 연료와 관련된 소비자 물가지수 등 여러 사정을 비추어 이미 약정한 임대보증금의 인상 사유를 인정하기 어렵다고 판단했다.

이경복 부동산변호사는 “주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 여러 내용을 담고 있지만 얼만큼 이해하고 어떻게 적용하느냐에 따라 실질적인 구제로 이어질 수도 있고 아닐 수도 있다. 때문에 관련된 분쟁에 휘말렸다면 전문가와 개별적인 상담을 받아 자신이 활용할 수 있는 수단이 무엇인지 적절한 권리행사를 해야 한다”고 전했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr