[로이슈 진가영 기자] 부동산, 그중에서도 주택은 단순한 주거 목적뿐만 아니라 투자 수단으로 활용되는 경우도 많다. 이로 인해 실제 소유권 이전 전 단계에서 전매를 통해 차익(프리미엄)을 얻으려는 사례가 적지 않다.

다만 모든 투자와 마찬가지로 부동산 역시 수익이 발생할 수 있지만, 반대로 손해가 발생할 가능성도 존재한다. 특히 전매가 이루어지지 않는 경우가 대표적이다.

소유권 이전을 받을 의사나 자금 여력이 충분하지 않은 상태에서 전매만을 목적으로 분양을 받았다면, 이후 자금 조달에 실패해 계약금이나 중도금이 몰취될 수 있다. 또한 지연 지급에 따른 이자나 금융 비용이 추가로 발생해 손실이 확대될 수 있다.

문제는 이러한 투자의 목적으로 분양을 받는 수분양자를 겨냥해, 전매를 확약하는 경우가 많다는 것인데, 시세 차익이 확실하다며 전매가 반드시 이루어질 것처럼 설명하고 투자자를 모집한다. 더 나아가 전매가 이루어지지 않을 경우 자신이 책임지고 전매를 진행해 주겠다고 약속하며 분양계약을 체결하고 계약금을 지급받는 경우도 있다.

물론 실제로 전매가 이루어진다면 분쟁으로 이어지지 않는다. 그러나 약속과 달리 전매가 이루어지지 않는 경우, 계약 체결 당시와는 달리 소극적인 태도로 일관하는 사례가 많다.

이러한 상황에서 수분양자는 분양사기를 주장하며 계약 취소를 통해 문제를 해결할 수 있다고 생각하기 쉽다. 그러나 실무적으로는 결코 간단하지 않다. 우선 법원으로부터 계약 취소를 인정받기 위해서는 ‘전매보장’이 단순한 권유나 광고에 불과한지, 아니면 확정적인 사실로서 보장된 것인지가 핵심 쟁점이 된다.

또한, 보장한다는 취지의 말이라도, 분양 대행사 직원 개인의 의견인지, 아니면 시행사를 대리하는 지위에서 이루어진 것인지도 중요하게 판단된다. 결국 이러한 요소들을 뒷받침할 수 있는 구체적인 증거가 존재해야 한다.

판례 역시 전매 약속에 대해 신중한 입장을 취하고 있다. 전매 가능성이나 시세 상승 전망은 시장 상황이나 정책 변화에 따라 달라질 수 있는 요소로 본다. 전매와 함께 제시되는 개발 계획 역시 정책 변경에 따라 얼마든지 변경될 수 있는 유동적인 요소로 판단한다.

그렇기에 단순히 전매가 이루어지지 않았다는 사정만으로는 곧바로 분양사기나 착오를 인정하지는 않는다.

또한 법원은 투자 판단 자체는 수분양자의 책임이라는 점을 전제로 분쟁을 판단하는 경향이 있다. 이로 인해 분양사기를 이유로 계약을 취소하고 이미 지급한 대금을 반환받는 것은 쉽지 않다.

따라서 단순히 기대를 유도하는 수준의 설명이 아니라, 전매가 확정된 사실인 것처럼 설명되었음을 입증해야 한다. 나아가 전매가 이루어지지 않을 경우 책임지고 전매를 알선하겠다는 확약이 있었고, 그 확약이 시행사 또는 이를 대리할 권한이 있는 자에 의해 이루어졌다는 점까지 인정되어야 한다.

특히 이러한 확약이 팀장, 부장 등 책임 있는 직위에 있는 인물에 의해 이루어졌거나, 시행사 관계자가 동석한 자리에서 확인된 경우라면 계약 취소 사유로 인정될 가능성이 있다. 다만 소송 과정에서는 상대방이 이러한 사실을 부인하는 경우가 일반적이므로, 이를 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보하는 것이 중요하다.

하재섭 변호사는 “분양사기를 입증하고 취소 판단을 이끌어내는 것은 쉽지 않은 일이며, 철저한 준비 없이 소송을 진행한다면, 패소할 가능성이 상당히 높은 사건”이라고 말하며, “약정을 체결한 시점과 방식에 따라 청약 철회를 요구하거나, 방문판매법 위반 등 다양한 법률 규정을 활용하여 넓은 시각에서 접근해 볼 수 있어야 한다”라며, 전문가의 도움을 통해 대응을 펼치는 것이 중요하다고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr