[ Q ] 부동산의 등기부를 열람하면 해당 부동산의 현 소유자(甲)이 전 소유자(乙)과 매매예약을 체결하였었고, 현 소유자인 甲은 그에 따라 일정 기간이 지난 후 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 한 것으로 확인되는 경우가 많습니다. 그런데, 현재 등기부상 소유권자인 甲이 전 소유자인 乙과 매매예약에 따른 가등기를 경료한지 10년이 경과한 후 매매예약의 완결권 행사로 본등기를 경료한다면, 그 효과는 어떻게 되는가요.?

[ 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]



< 법률 Tip >

보통 부동산에 대한 매매계약이 체결되면 부동산 매수인은 소유권이전등기, 즉 본(本)등기를 하게 됩니다. 그런데, 장래에 매매를 할 것을 약속하는 계약인 매매예약의 경우, 본(本)등기가 아닌 매매예약을 위한 가(假)등기를 하게 되는데요, 매매예약을 위한 가등기의 경우, 예약완결권은 형성권이기 때문에 시효중단이 있을 수 없어 무조건 10년 이내에 행사되어야 합니다. 만약, 현재 등기부상 소유권자인 甲이 전 소유자인 乙과 매매예약에 따른 가등기를 경료한지 10년이 경과한 후 매매예약의 완결권 행사로 본등기를 경료 하였다면, 그 본등기는 제척기간의 도과로 소멸된 매매예약완결권을 원인으로 하는 것이라 원인 없는 무효의 등기에 해당하여 말소되어야 하는 운명에 놓이게 됩니다.

이와 관련하여 저희 법무법인 삼화는 부동산의 전 소유자 乙과 해당 부동산에 대한 임대차계약을 체결한 임차권자(A)를 대위하여 현 소유자인 甲의 소유권이전등기의 본등기를 구하였고, 제척기간 및 부동산등기법의 법리에 비추어 임차권자 A를 대위하는 저희 의뢰인의 주장이 타당함을 밝히어, 이에 따라 변론이 종결되기도 전 의뢰인이 바라는 바대로 현 소유자 甲과 소송 외 합의를 이끌어 낼 수 있었습니다.

위와 관련된 법리와 판례 일부를 소개하면 다음과 같습니다.

우선, 매매예약완결권의 행사기간과 관련하여 대법원 판례는, “매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 위 기간을 도과한 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸된다”고 보고 있습니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 판결 등).

또한, 당사자의 합의로 매매예약완결권의 행사기간을 10년 이상의 기간으로할 수 있는지와 관련하여서 대법원은 제척기간이란 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이라는 점을 근거로 하여 당사자가 합의를 하더라도 매매예약완결권의 행사기간을 10년 이상의 기간으로 연장할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682 판결).

이에 따라, 甲과 乙이 매매예약을 체결하고 그에 따라 甲이 가등기를 경료한지 10년이 넘은 시점에서 부동산소유권이전등기의 본등기를 경료 하였다면, 과거 甲이 경료 한 소유권이전청구권의 가등기는 제척기간의 경과로 소멸하여 그 원인을 결하게 되었고, 따라서 원인을 결한 가등기에 기한 소유권이전등기의 본등기 역시 원인 없는 무효의 등기에 해당하게 되어 이는 말소되어야 하는 것입니다(유사 하급심 판결례로 서울 고등법원 2008. 12. 11. 선고 2008나43497 판결, 대구지방법원 포항지원 2013. 12. 12. 선고 2013가단7347 판결 등).

위에서 살펴본 법리는 일반적으로 부동산 매매를 하려고 하는 분들에게도 도움이 될 거라고 생각합니다. 현 소유자가 유효적법하게 해당 부동산에 대한 등기부상 소유권을 가진 것인지 살피실 때, 현 소유자가 만약 전 소유자로부터 매매예약완결권의 행사로서의 매매를 통해 소유권을 취득하였다면, 제척기간이 경과하지는 않았는지 따져 볼 필요가 있습니다. 만약 말소되어야 하는 원인무효의 등기를 가진 등기부상 권리자로부터 부동산을 매수하게 되면, 매수인의 등기 또한 원인무효의 등기에 터 잡아 이루어진 등기로서 이 또한 말소될 위험에 처하게 됩니다.

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