[로이슈 진가영 기자] 요즘과 같이 화폐의 가치가 떨어지는 상황에서 투자를 통해 수익을 보려는 분들이 상당히 많다. 특히 자금력이 뒷받침되는 투자자들은 부동산에 투자를 준비하는 경우가 많은데, 최근 이런 부동산투자를 빌미로 사기를 펼쳐 피해가 발생하는 사례들이 적지 않기 때문에 주의해야 한다. 실제 안정적인 수익을 보장한다거나 개발이 예정되어 있다는 설명을 앞세워 투자자를 모집하는 부동산투자사기가 끊이지 않고 있다.

이와 같은 투자사기 중, 토지의 미래 가치를 과장 또는 허위 제공한 뒤 계약을 체결하도록 유도하는 ‘기획부동산’ 사기가 대표적이다. 본 사건의 피해자 대부분은 적지 않은 자금을 투자했지만, 뒤늦게 자신이 속았다는 사실을 알고 법적 대응을 펼치는 경우가 상당히 많다. 실제 본 기획부동산 사기를 계획하는 일당들은 공공사업 예정지라는 허위·과장된 설명을 통해 투자를 유치하는데, 실제 개발이 확정된 인근의 토지를 매입한 뒤 소개하며 투자자들에게 믿음을 주거나, 임장 과정에서 지적도를 허위로 조작하여 소개하는 식의 방법으로 약정 체결 당시에는 사기라는 사실을 인지하기 어렵게 만든다.

문제는 이런 사기에 속아 넘어가게 될 경우, 이후의 처리 문제 또한 골치가 아프다. 대부분의 부동산투자사기는 토지를 여러 필지로 물리적으로 분할하는 것이 아니라, 하나의 토지를 수십 명에게 공유 지분 형태로 판매하는 사안이 많은데, 이 경우 여러 명이 하나의 토지를 공동으로 소유하는 구조가 형성되게 되며, 이처럼 공유 지분으로 묶인 토지는 다른 공유자들과 이해관계가 얽혀 피해 회복을 더욱 어렵게 만든다. 그로 인해, 사기 피해 투자자는 투자금액을 전액을 반환받지 못하는 결과 놓이게 되는 경우가 상당히 많다.

그렇다면, 이런 부동산투자사기는 어떻게 해결해야 할까? 몇몇 이들은 민사적인 대응을 통해 피해를 회복해야 한다고 말한다. 물론, 이런 방법이 ‘틀렸다.’라고는 말할 수 없다. 실제 기획부동산 사건에서는 계약 체결 과정에서 허위 사실을 고지, 또는 중요한 내용을 숨긴 채 투자를 유도하는데, 이런 행위는 민법상 사기에 의한 계약 취소 또는 착오에 해당하여, 계약 취소가 인정될 가능성이 높다. 또한, 때에 따라서는 투자금 이외의 손해배상을 청구하는 것 역시 가능할 수 있다.

하지만, 그러나 실무에서는 민사소송에서 승소가 곧 피해 회복은 아니다. 실제 사기 조직이 투자금을 받아 다른 사람 명의로 재산을 이전 또는 현금화하는 경우가 상당히 많다. 이렇게 된다면 판결을 받아도 실제 집행할 재산이 남아 있지 않은 상황이 발생하기에, 민사적인 절차만으로 사건을 해결하려는 접근은 한계가 있을 수밖에 없다.

그렇기에 피해 회복 가능성을 높이기 위해서는 형사 절차도 적극적으로 활용해야 한다. 구체적으로 사기 행위를 주도한 시행사 관계자뿐 아니라, 분양업체 임직원, 모집책 등과 같이 범행에 적극, 소극 가담한 모든 이들에게 사기 혐의를 이유로 형사 고소를 진행해야 한다. 실제 이런 형사 고소를 통해 범행 구조와 자금 흐름이 밝혀질 가능성이 높으며, 이들에 대한 형사처벌을 무기로 합의를 진행해 피해를 회복할 수도 있다.

뿐만 아니다. 사건의 진행 경위에 따라서는 가압류 신청을 함께 검토해야 한다. 실제 상대방이 재산을 아직 은닉, 처분하지 못했다면 가압류를 통해 예금이나 부동산 등의 처분을 제한한 이후, 투자금 반환 및 손해배상 등의 본안소송을 청구한다면 승소 이후 실제 집행이 가능할 가능성을 높일 수 있다.

다만, 이런 절차는 피해 당사자가 직접 진행하기 어려운 부분들이 많다. 실제 다수의 부동산투자사기들을 담당해 피해 회복을 이뤄낸 경험을 갖고 있는 하재섭 변호사는 “소송의 초기 단계부터 상대방의 변제 능력과 태도를 고려해 가압류와 형사 고소 계획을 마련할 수 있어야 하는데, 이런 대응은 같은 수법이라도 세부적인 사안들에 따라 달라질 수 있다.”라고 말하며, 진행 과정에서의 변호사의 조력 필요성을 강조했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky1977@lawissue.co.kr