[로이슈 진가영 기자] 새 아파트에 입주한 지 몇 년이 지나고, 마침내 입주자대표회의가 시공사를 상대로 합의하거나 하자소송이 판결이나 화해권고로 마무리되었다. 주민들은 이제 지긋지긋한 하자 문제에서 벗어났다고 안도한다. 그러나 불행히도 그 안도는 오래가지 못하는 경우가 많다. 소송이 끝난 지 얼마 되지 않아 지하주차장 벽면에서 다시 물이 새기 시작하고, 세대 내 외벽에 심각한 균열이 새로 발견되는 사례가 빈번하게 발생하기 때문이다.

이미 합의했거나 법원 판결을 받고 손해배상금까지 수령했는데, 새롭게 발견된 하자에 대해 다시 소송을 제기할 수 있을까? 대법원 판례를 통해 그 가능성과 대응 전략을 살펴본다.

법원의 판결이 확정되면 동일한 사안으로 다시 소송을 제기할 수 없다는 기판력이 발생한다. 시공사들이 추가 하자소송에서 가장 먼저 내세우는 항변도 바로 "이미 확정판결을 받았으므로 재소송은 부적법하다라는 논리다. 전 소송의 변론종결일 이후에 새롭게 나타난 하자에 대해서는 기판력이 미치지 않는다. 즉, 이전 소송 과정에서 감정인이 미처 발견하지 못했거나, 전 소송이 끝난 이후에 비로소 표출된 하자는 전 소송의 판결 주문이나 이유에서 다루어지지 않았기 때문에 다시 소송을 제기하여 권리를 구제받을 수 있다.

추가 소송을 성공으로 이끌기 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 담보책임기간(제척기간)이다. 집합건물법 및 공동주택관리법에 따라 하자의 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년의 담보책임기간이 정해져 있다.

중요한 점은 추가로 발견된 하자가 이 기간 내에 발생했음을 입주민 측에서 증명해야 한다는 사실이다. 만약 전 소송이 진행되는 와중에 이미 발생했던 하자인데도 주민들이 과실로 청구하지 못했던 것이라면, 담보책임기간이 지나버려 소송 자체가 불가능해질 수 있다. 담보책임기간이 지나기 전에 이전 합의와 소송에서 포함하지 못했던 목록에 대해 분석하고 서두른 것이 골든타임을 지키는 방법이다.

이미 한 차례 소송을 겪은 아파트의 추가 소송은 법원에서도 더욱 꼼꼼하게 살핀다. 단순히 여기 또 하자가 생겼으니 배상해 달라는 식의 주장은 통하지 않는다. 전 소송의 판결문, 당시 법원 감정서, 그리고 현재의 상태를 정밀하게 비교 분석해야 한다.

이를 위해서는 소송 제기 전, 기술사 등 전문가를 통한 철저한 하자진단이 선행되어야 한다. 이 하자가 과거 소송에서 보상받은 하자의 단순한 재발인지, 아니면 완전히 독립적으로 새로 발생한 하자인지를 명확히 구분하여 법원을 설득할 수 있는 객관적인 데이터와 증거를 확보하는 것이 본 소송의 본질이다.

아파트 추가 하자소송은 일반적인 신축 아파트 소송보다 난이도가 있는 사건이다. 과거 소송 기록 전반을 완벽하게 분석해야 하고, 시공사의 기판력 소멸 주장과 제척기간 도과 공세를 정교한 법리로 깨부수어야 하기 때문이다. 따라서, 추가하자소송을 고려하는 입주자대표회의라면 전 소송의 판결문을 정확히 해석하고 추가 하자의 승소 가능성을 냉철하게 진단할 수 있는 하자전문변호사 및 하자전문법무법인을 찾아야 한다. 입주민들의 정당한 권리는 대충 타협하는 하자합의가 아니라, 치밀한 준비와 전문성을 바탕으로 한 법적 대응을 통해서만 온전히 지켜질 수 있다.

도움말 법무법인 화담 건설전문변호사 박영준

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr