[로이슈 전용모 기자] 김해 장유 부영임대아파트 분양전환 관련 임차인들이 민간공공임대 임대사업자 ㈜부영을 상대로 부당이득금반환을 청구한 사건에서, 1심에 이어 항소심도 일부 원고들의 청구를 받아들였지만 원고들 중 상당수에 대해 1심에서 인정한 금액보다 적은 금액이, 일부는 더 많은 금액이 인정됐다.

창원지방법원에 따르면 ㈜ 부영 등이 공공건설임대주택을 건설해 원고 등에게 임대했다가 관련 법령(임대주택법, 그 시행령, 시행규칙)에 따른 임대의무기간(5년)이 지난 후 행정청(김해시청)의 분양전환승인을 받아 임차인들과 분양계약을 체결했다.

부영 등은 분양전환신청 당시 분양전환가격을 산정하기 위한 요소인 ‘건축비’는 표준건축비(국토해양부고시)를 기준으로 하고, ‘택지비’는 한국토지공사에게서 택지를 공급받으면서 약정한 분납대금을 선납함으로써 할인받은 대금이 아닌 당초의 공급계약에 따른 대금을 기준으로 ‘분양전환가격’을 신청하고, 행정청은 부영 등이 신청한 분양전환가격 그대로 승인했다.

원고 등을 비롯한 임차인들은 부영 등과 위와 같이 승인된 분양전환가격에 따라 분양계약을 체결했다.

하지만 원고들은 “이 사건 ‘아파트 건설에 투입된 실제 건축비’와 한국토지공사에게서 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 ‘택지대금’(대금 선납으로 인해 할인된 공급가격)을 기준으로 분양전환가격을 산정해야 하는데도, 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정하고 있는 분양전환가격 산정방식에 따른 정당한 분양전환가격보다 더 높은 가격으로 분양계약을 체결함으로써 그 차액만큼 부당하게 취득했다”고 주장하면서 법원에 ㈜부영을 상대로 그 부당이득금의 반환을 구하는 소송을 제기했다.

분양전환 당시의 구 임대주택법, 그 시행령 및 시행규칙에서 정한 분양전환가격 산정방식에 따르면, 분양전환가격 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 건축비와 택지비다.

이 사건의 주된 쟁점은 ① 분양전환가격 산정의 요소인 ‘건축비’를 표준건축비로 볼 것인지, 아니면 아파트 건축에 투입된 실제 건축비로 볼 것인지(원고측), ② 실제 건축비를 기준으로 해야 한다면, 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제 건축비로 볼 수 있을 것인지(원고측), 아니면 다른 방법(법원이 선정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정)에 의해 실제 건축비를 산정해야 하는 것인지, ③ ‘택지비’는 사업자가 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 지급한 실제 대금(선납으로 인해 할인된 가격)을 기준으로 해야 하는지(원고측), 아니면 한국토지공사와의 택지공급계약에서 정한 약정 대금을 기준으로 할 것인지 등이다.

이에 1심 재판부는 2014년 8월 21일 임대아파트 분양전환 관련 부당이득금반환 청구소송에서 원고 일부승소 판결을 내렸다.

김해 장유지역 부영아파트 6개단지(부영 2,9,12,13,15,17차 일부사건)개별사건(10건)에 대한 선고다.

건축비 관련, 이 사건들의 1심 재판부(2014.8.21.) 모두 건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미한다고 판단했다.

다만, 일부 재판부는 건축비 감정을 하지 않고 취득세 과세표준이 사건 아파트 건설에 투입된 실제 건축비라고 판단했고, 다른 재판부는 건축비 감정을 채택해 그 감정 결과를 기준으로 실제 건축비를 산정했다.

택지비 관련, 1심 재판부 모두 택지공급계약서 상의 약정 대금이 아니라 부영이 한국토지공사에 실제로 지급한 대금(선납으로 인해 할인된 가격)이 분양전환가격 산정 요소인 택지비에 해당한다고 판단했다.

산정가격(분양전환가격의 상한 관련)에 있어서 1심 재판부 중 일부 재판부는 분양전환가격의 상한가격을 산정하는 요소인 ‘분양전환 당시의 건축비’를 ‘최초 입주자 모집 당시 실제 건축비’에 따라 산정했고, 다른 재판부는 ‘분양전환 당시의 표준건축비’를 기준으로 했다(1심 재판부의 견해가 갈림).

일부 사건은 분양대금 납부 후 5년이 지나서 소송을 제기했는데, 그에 대해 부영 측은 부당이득반환의무가 있다고 하더라도 그 채권은 상사소멸시효(5년)의 완성으로 소멸됐다고 주장했으나, 1심 재판부는 민사소멸시효(10년)가 적용된다고 보아 그 항변(주장)을 배척했다.

그러자 원고와 피고는 쌍방 항소했다.

이에 항소심인 부산고등법원 창원재판부 제1민사부(재판장 이영진 부장판사)는 지난 8월 18일 부당이득금반환 청구소송에서 원고 일부승소 판결을 했다.

지난 2012년 7월 23일 첫 소송제기이후 만 4년여 만에 2심판결이 선고됐다.

하지만 일부 피고(부영) 측의 청구를 받아들였고 원고들 중 상당수는 1심에서 인정한 금액보다 적은 금액이 인정됐다.

항소심 재판부는 건축비는 1심과 같은 판단을 하면서도 과세표준이 아니라 법원이 선정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 타당하다고 판단했다.

또 택지비 역시 1심 판단을 인정하면서 임대주택법 시행규칙에서 정한 규정에 따라 택지대금 납부일부터 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 이자를 가산했다(1심은 위와 같은 이자를 가산하지 않았음).

분양전환가격의 상한 관련, 분양전환가격의 상한가격을 산정하는 요소인 ‘분양전환 당시의 건축비’는 ‘분양전환 당시의 표준건축비’를 의미한다는 대법원 판결(대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다203468 판결)의 취지에 따라 ‘분양전환 당시의 건축비’를 ‘최초 입주자 모집 당시의 실제 건축비’를 기준으로 산정한 일부 1심 재판부의 판단과는 달리 판단했다.

소멸시효 관련, 부영 측의 소멸시효 항변을 배척한 1심판결 선고 후 대법원에서 분양전환에 따른 부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간(5년)이 적용된다는 판결(대법원 2015. 9. 15. 선고 2015다210811 판결)이 선고됨에 따라 소멸시효기간 5년이 경과한 원고들에 대해서는 부영 측의 항변을 받아들여 청구를 기각했다.

항소심 재판부의 판단의 결과에 따라 원고들 중 상당수에 대해 1심에서 인정한 금액보다 적은 금액이 인정됐고, 일부 원고들에 대해서는 1심이 인정한 금액보다 많은 금액이 인정됐다 (◁원고들 모두에 대해 항소심에서 1심 인정 금액보다 적은 금액을 인정했다는 취지의 일부 언론 보도의 내용이나 당사자의 인터뷰 내용은 일부 사실과 다른 측면이 있음).

청구가 일부 인용된 원고들의 경우 많게는 약 620만원, 적게는 약 18만원이 인용됐다(◁각 아파트의 건축비, 택지비, 감정평가금액, 분양전환대금, 분양전환시기 등이 달라 차이가 발생함).

1심에서 인정된 금액보다 적은 금액이 인정된 원고들의 경우는, 과세표준보다 건축비 감정 결과에 따른 실제 투입 건축비가 다소 많은 금액으로 나온 것이 영향을 미치기도 했다.

하지만 분양전환가격의 상한가격을 정하면서 그 요소인 ‘분양전환 당시의 건축비’를 ‘최초 입주자 모집 당시의 실제 건축비’에 따라 산정한 1심의 판단과 달리 ‘분양전환 당시의 표준건축비’에 따라 산정한 상한가격을 적용한 것이 큰 영향을 끼쳤다.

건축비 감정 결과에 따라 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 산정한 1심 재판부의 결론과 관련, 항소심은 1심과 달리 감정 결과에 따른 건축비에서 사업자의 이윤을 공제해 건축비를 산정함에 따라 일부 원고들의 경우는 1심에서 인정한 금액보다 많은 금액이 인정됐다.

한편 1심에서 청구 일부가 인용된 원고 중 일부는 소멸시효 완성을 이유로 그 청구가 전부 기각됐다.

■ 항소심 재판부의 입장
이 사건과 같은 쟁점으로 전국 각급 법원에 약 200건 가까운 사건이 진행 중이다.

이 사건 중 가장 먼저 1심법원에 접수된 사건은 2012년 7월경으로서 약 4년이 경과했고, 한 사건의 당사자가 1000명이 넘는 경우도 있어 많은 당사자가 이 사건의 결론을 기다리고 있다.

사건이 접수된 후 장기간이 경과했고 당사자의 수가 많은 점을 고려해 신속한 결론을 통해 당사자의 권리구제가 지연되지 않도록 할 필요가 있어 각 기관에 대한 사실조회, 전문심리위원의 참여 등 충실하고도 신속한 심리를 위해 노력했다.

1심판결이 선고된 사건 중에는 ① 과세표준을 기준으로 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 산정한 경우, ② 법원이 선정한 감정인에 의한 건축비 감정 결과에 따라 그 건축비를 산정한 경우, ③ 사업자의 회계장부 등에 대한 감정 결과에 따라 그 건축비를 산정하는 경우 등 건축비 산정 방식과 관련하여 각각의 근거에 따라 견해를 달리하고 있고, 일부 1심 재판부는 분양전환승인권자가 분양전환가격이 포함된 분양전환신청을 승인했고, 사업자가 그에 따라 분양전환계약을 체결한 이상 부당이득이 될 수 없다는 결론을 내기도 했다.

당심(항소심) 재판부는 쌍방 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다.

사업자나 입주민 등 어느 한쪽의 개별적 사정이나 입장은 이 사건 재판에 있어 특별히 고려될 요소가 아니라는 입장이다.

전용모 기자 sisalaw@lawissue.co.kr