[로이슈 편도욱 기자] 올해 3분기 서울 오피스 시장에서 공실률이 낮아지고 상업용 부동산 거래 규모는 확대됐다. 도심권 대형 임차계약이 신규 공급 물량의 공실을 줄였으며, 서울·분당 오피스 거래액은 전분기보다 약 23% 증가했다.

상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어가 13일 발표한 3분기 오피스 시장 분석에 따르면 서울 오피스 공실률은 5.7%로 전분기보다 0.8%포인트 하락했다. 도심권역(CBD)의 공실률은 5.2%로 2.1%포인트 낮아져 전체 하락을 이끌었다.

도심권 공실 감소에는 중대범죄수사청의 대규모 임차가 영향을 미쳤다. 이 기관은 전분기에 공급된 르네스퀘어의 전용면적 9107평 전체를 임차했다. 반면 강남·도심·여의도 외 서울 기타 권역의 공실률은 10.0%로 집계됐다. 전분기보다 0.4%포인트 낮아졌지만 신규 공급 오피스의 공실 부담은 남아 있다.

서울 오피스의 전용면적 기준 임대비용은 평당 27만8000원으로 전분기보다 0.7%, 전년 동기보다 4.9% 상승했다. 3분기 신규 공급 물량은 4개 동, 연면적 약 2만1000평이었다. 현대오토에버 성수사옥과 하나은행 노원역 사옥 등 자체 사용 목적의 건물이 공급됐다.

서울·분당 오피스 거래액은 7조4000억원으로 전분기보다 약 23% 늘었다. 거래면적은 약 24만평으로 직전 분기와 비슷했지만 대형 자산의 매매가 금액 증가를 견인했다. G1 SEOUL은 1조5230억원, 파인에비뉴 A동은 8000억원에 거래됐다.

투자 환경에서는 자금조달 부담이 변수로 작용하고 있다. 서울 오피스의 평균 자본환원율은 4.49%로 전분기보다 소폭 상승했지만, 국고채 3년물 금리도 3.87%로 올라 두 지표 간 격차는 0.62%포인트로 좁혀졌다. 국채 금리 상승으로 오피스 투자에서 기대할 수 있는 추가 수익률이 줄어든 셈이다.

주요 매매 사례에서는 장기 임차계약을 통한 임대수익 안정성과 용도 변경에 따른 자산가치 개선 가능성이 부각됐다. 파인에비뉴 A동은 신한카드가 매각 후 10년간 재임차하는 조건으로 거래됐으며, 분당 GB1은 넥슨코리아가 2031년까지 전체 공간을 사용하는 계약을 바탕으로 리츠에 매각됐다. 케이스퀘어 홍대는 호텔로 용도를 전환하는 방안이 거래 배경으로 제시됐다.

알스퀘어는 금리와 자금조달 여건이 투자 판단에 영향을 미치는 가운데 장기 임차인을 확보했거나 용도 전환을 통해 수익성을 높일 수 있는 자산을 중심으로 선별적 투자가 이어질 것으로 전망했다.

편도욱 로이슈 기자 toy1000@hanmail.net