[로이슈 이강훈 기자] “계약이 끝났으니 비울 때까지의 월세는 당연히 받는다.” 임대차가 종료되었는데도 세입자가 건물을 인도하지 않을 때 임대인이 흔히 하는 생각이다. 그러나 임대인이 청구할 수 있는 돈의 종류와 액수는 세입자가 건물을 실제로 사용하고 있는지, 임대인이 보증금을 반환하였는지에 따라 달라진다.

임대차가 종료된 뒤에도 세입자가 건물을 계속 점유, 사용하면 임대인은 인도 완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있다(민법 제741조, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 2007다21863 판결). 문제는 세입자가 건물을 점유하고 있다는 사정만으로 부당이득이 성립하는 것은 아니라는 점이다.

대법원은, 부당이득에서 말하는 이득은 실질적인 이익을 의미하므로 임차인이 임대차 종료 후 건물을 계속 점유하였더라도 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 판시하였다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결). 임차인이 자신의 사정으로 건물을 사용, 수익하지 못하였거나 시설물을 반출하지 않은 경우에도 마찬가지라고 하였다. 이 사건에서 대법원은 임차인이 볼링장의 문을 닫고 더 이상 경영하지 않은 다음 날부터의 부당이득을 인정하지 않았다.

따라서 세입자가 영업을 중단하고 집기만 둔 채 문을 잠가 둔 기간에 대하여는 차임 상당의 부당이득금을 청구할 수 없다. 임대차 종료 후의 부당이득반환채권이 발생하였다는 점은 임대인이 주장, 입증하여야 하므로(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 95다14671 판결), 임대인은 세입자가 종료일 이후 언제까지 영업이나 거주를 계속하였는지를 확인하여 자료로 남겨 두어야 한다.

청구할 수 있는 금액에도 제한이 있다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있다. 대법원은, 보증금을 반환받을 때까지 건물을 계속 점유하면서 사용, 수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니라고 판시하였다(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결). 이 사건의 원심은 시가에 따른 차임(월 1,306만 1천원)이 약정 차임(월 420만원)과 현격한 차이가 있다는 이유로 시가를 적용하였으나, 대법원은 그 부분을 파기하였다.

즉, 이 조항이 적용되는 상가에서 보증금을 반환하기 전의 기간에 대하여 임대인이 청구할 수 있는 것은 종전 임대차계약에서 정한 차임이고, 주변 시세가 올랐더라도 시가에 따른 금액을 청구할 수는 없다. 다만 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 시행령에서 정한 금액(서울특별시 9억원 등)을 넘는 상가에는 이 조항이 적용되지 않는다(같은 법 제2조 제3항). 이 경우에는 민법의 일반 법리에 따라 세입자가 건물을 사용, 수익한 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있다(민법 제741조). 월세 없이 보증금만 받은 전세에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 건물을 계속 사용, 수익하더라도 그 사용이익을 부당이득이라고 볼 수 없다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다227606, 2024다227620 판결).

차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 약정하였다면, 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 계속 사용하고 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 임료 상당액을 공제하는 관계에서는 특별한 사정이 없는 한 종료 후의 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

“계약이 끝난 뒤에도 비우지 않으면 그때부터는 불법점유”라는 생각도 그대로는 맞지 않는다. 임대차가 종료되면 세입자의 건물 인도 의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행관계에 있다. 임대인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 세입자의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 세입자가 건물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 세입자는 손해배상의무를 지지 않는다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).

세입자가 동시이행항변권을 상실하였다는 점 역시 임대인이 주장, 입증하여야 한다. 계약서에 계약 종료일부터 건물 명도일까지 통상 임대료의 2배를 손해배상액으로 지급하기로 하는 조항을 두었더라도 사정은 같다. 대법원은 그러한 조항이 임차인의 불법점유를 전제로 하는 것이므로 위와 같은 주장, 입증이 없는 이상 적용의 여지가 없다고 보았다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 95다14671 판결).

그렇다면 영업을 중단하고 짐만 둔 세입자에 대하여 임대인이 취할 수 있는 방법은 무엇인가. 우선 보증금을 한 차례 제공한 것만으로는 부족하다. 대법원은, 쌍무계약의 당사자 일방이 한 번 현실의 제공을 하였더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않으면 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방의 동시이행항변권이 소멸하는 것은 아니라고 판시하였다(대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결).

임대인이 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 적법하게 변제공탁하면, 장비를 둔 채 건물을 점유하는 세입자도 달리 점유할 적법한 권원이 없는 한 변제공탁의 통지를 받은 다음부터는 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결). 따라서 세입자가 잔여 보증금의 수령을 거절한다면 공제할 금액을 정확히 산정하여 잔여 보증금을 변제공탁하는 방법을 검토하는 것이 타당하다(민법 제487조). 공제할 금액을 과다하게 산정하여 공탁액이 부족하면 변제공탁의 효력이 다투어질 수 있으므로 공제 내역은 월별로 정리하여 두어야 하고, 보증금을 반환하거나 공탁한 뒤에 발생하는 손해는 보증금에서 공제할 수 없으므로 세입자에게 따로 청구하여야 한다.

반환할 보증금이 남아 있지 않은 경우는 다르다. 연체차임 등으로 보증금이 모두 공제되면 세입자는 동시이행항변권을 상실하고, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 없는 한 세입자가 그 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 불법행위를 구성한다(대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결). 이 경우 임대인은 보증금이 모두 공제되었다는 내역을 세입자에게 통지하여 두는 것이 바람직하다.

관리비도 같은 기준으로 나뉜다. 대법원은 임대차가 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 건물을 사용, 수익하지 않고 점유만 계속하고 있다면 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담하여야 한다고 판시하였다(대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 2020다286119 판결). 식당을 폐업한 임차인이 건물을 인도하기 전까지 하루씩 두 차례 행사를 개최한 이 사건에서, 임차인이 부담할 임대차 종료 후의 관리비는 그 2일분에 그쳤다.

소송에서의 청구도 이에 맞추어 정리하여야 한다. 임대차가 종료되었더라도 건물을 인도하지 않은 세입자는 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없으므로(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 2007다21863 판결), 임대인은 명도소송에서 건물의 인도와 함께 연체차임과 임대차 종료일 이후 인도 완료일까지의 차임 상당액을 청구할 수 있다.

그렇다고 금전 청구가 언제나 인용되는 것은 아니다. 앞서 본 볼링장 사건에서 임대인이 받을 연체차임과 부당이득금의 합계 2억 8,669만 3,800원은 임대인이 반환하여야 할 보증금 3억 5,000만원보다 적었고, 임대인의 청구는 받아들여지지 않았다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결). 반환할 보증금이 남아 있어 잔여 보증금의 지급과 동시에 건물을 인도하라는 판결이 선고되면, 임대인은 그 지급이나 이행의 제공을 증명하여야만 인도 집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제41조 제1항).

결국 임대차가 종료되었다는 사실만으로 월세와 손해배상이 당연히 따라오는 것은 아니다. 임대인은 세입자가 건물을 실제로 사용하고 있는지, 반환할 보증금이 남아 있는지를 먼저 확인하고 그에 따라 청구할 돈의 종류와 금액을 정하여야 한다. 세입자가 문을 닫은 채 건물을 인도하지 않고 있다면 잔여 보증금의 정산과 변제공탁부터 검토하여야 손해가 커지는 것을 막을 수 있다.

도움말 한동하 디에이치 법률사무소 대표변호사

이강훈 로이슈(lawissue) 기자 lkh@lawissue.co.kr