[로이슈 이지훈 기자] 전세 계약이 존속하고 있는 도중, 또는 만료를 앞둔 상황에서 임대인이 임차인에게 별도의 상의도 없이 주택의 소유권을 제3자에게 넘겨버린다면 임차인은 당혹감과 불안감에 휩싸이게 된다. 또한 그렇게 바뀐 새로운 집주인이 보증금을 돌려줄 만한 자력이 있는지조차 확실하지 않으며, 기존 집주인은 "나는 집을 팔았으니 새 집주인과 이야기해라"며 발을 빼고 있는 상황이라면, 임차인은 피가 마를 수밖에 없을 것이다.

대부분의 임차인들에게 전세금은 평생을 모은 전 재산임과 동시에 은행에 갚아야 하는 채무인 경우가 많다. 그렇기에 관련한 분쟁을 빠른 시일 내에 해결하지 못한다면, 생존에 큰 위기를 겪게 되는데, 물론, 임대차 계약을 인수한 임대인에게 금전적인 여력이 있다면 아무런 분쟁은 발생하지 않을 것이다. 문제는 갭투자 또는 다주택자의 무자력 매매한 경우이거나, 세금 체납자나 명의 대여자(바지 소유자)에게 소유권을 넘기는 계획적인 전세 사기 사건에 휘말린 사안이라면, 보증금을 단 한 푼도 건지지 못하는 파국으로 치달을 수 있다.

그렇기에 만약 이처럼 임대차 계약이 존속 중인 상황에서 임대인이 변경되었다면, 단순 임대인들의 말 바꾸기에 끌려다녀서는 안되며, 주택임대차보호법상과 임대인 지위 승계 법리에 대한 대법원 판례를 바탕으로 법적인 대응을 해야 한다.

실제 주택임대차보호법 제3조 제4항에서는 임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이 때, 기존 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추고 있다면, 원칙적으로 신규 소유자가 임차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하게 된다. 쉽게 말해, 새 집주인이 모든 반환 책임을 지는 것이다. 다만, 예외적으로 대법원 판례는 임차인의 보호를 위해, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 보증금 반환 채권을 이전 임대인에게 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

구체적으로 임차인은 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 안에 차주들에게 이의를 제기함으로써 계약 관계를 해지하고 이전 소유자에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 해당 판결에 따라 새 집주인이 신용불량자이거나, 세금 체납으로 압류가 예상되는 등 자력이 의심스러운 상황에서 임차인은 즉시 계약을 종료시키고 이전 집주인에게 거부 의사를 표시해 보증금 반환을 요구할 수 있다.

다만, 관련 법률을 적용하기 위해서는 신속한 대응이 필수적이다. 구체적으로 승계 사실을 인지한 상황에서 임차인은 종전 집주인과 신규 집주인 모두에게 양도에 동의하지 않으며 임대차계약을 해지하겠다는 취지를 전달해야 한다. 만약 승계가 이뤄졌다는 사실을 인지하였음에도 거절 의사를 통지하지 않았다면, 묵시적으로 승계를 인정했다고 판단되어 이전 임대인에게 보증금 청구가 불가능해질 수 있다. 또한, 바뀐 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결한 경우 또한 청구가 불가능할 수 있기 때문에 주의해야 한다.

또한, 본 소송을 진행하는 과정에서는 책임 있는 임대인(승계 거부 시에는 이전 집주인, 승계 수용 시 현재 집주인)의 다른 부동산 및 주거래 은행 예금채권 등에 신속히 가압류를 집행해 두어야 한다. 실제 본 사건의 경우 계획적으로 이뤄지는 경우가 많기에 금전을 편취한 뒤, 소유의 재산을 타인의 명의로 은닉 처분하는 경우가 상당히 많으며, 이 경우 소송을 진행하여 보증금을 지급하라는 판결을 이끌어내더라도 실질적인 피해 회복이 어려울 수 있다.

뿐만 아니다. 본 사건에 대응하는 과정에서는 단순 법리뿐만 아니라, 전/현 임대인들의 경제적인 사정들을 면밀하게 고려해야 한다. 집주인이 바뀐 상황에서 발생하는 전세보증금 반환 분쟁은 종전 집주인과 신규 집주인 중 누구에게 실질적인 변제자력이 있는지를 냉정하게 비교해, 타깃을 설정하는 것이 승패와 회수율을 결정짓는 핵심 쟁점이다. 새 집주인이 자력이 없는 바지 임대인임에도 소송을 제기하는 것은 시간과 비용을 낭비하는 것이므로, 관련 사건에 대한 풍부한 경험을 갖춘 전문가의 조력을 받아 대응에 필요한 계획을 수립하는 것이 선행되어야 한다.

도움말 하재섭 변호사

이지훈 로이슈(lawissue) 기자 ljh78@lawissue.co.kr