[로이슈 전여송 기자]
대선이 다가오면서 재개발 재건축 시장이 다시금 움직이고 있다. 각 대선 주자들은 도시정비 시장의 활성화를 위한 공약을 내놓으면서 해당 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있는 것. 관련 시장의 근간이 되는 '도시 및 주거환경정비법'은 2002년 제정된 이 후 수많은 개정 과정을 거쳤지만 아직도 일명 '누더기법'이란 오명을 쓰며 줄줄이 곁가지 조문이 늘어나고 있는 법이다. 제정 당시의 도시정비법은 88개 조문의 273개항이었으나 현재는 117개 조문의 423개항으로 거의 두배로 늘어났다. 이에 따라 관련 법을 근거로 사업을 진행하고 있는 정비사업 조합들과 종사자들의 사업 수행 난이도는 해마다 상승하고 있다.

이같은 상황에서 때마침 재개발 재건축 분야의 전문가 범현 전문가가 '도시정비법의 주요 쟁점'을 출간, 조합 관계자들과 정비사업 종사자들의 부담을 덜어줄 전망이다. 범현 변호사는 도시 정비법 제정 당시에 관련법 제정을 위해 자문역을 맡아 도시정비법의 탄생을 지켜봤으며 이후에도 정비사업 분야와 건설부동산 분야에서 오랜 기간 활동해 온, 업계에서 손꼽히는 전문가다. 현재 대법원 양형위원회 전문위원, 한국건설법학회 이사, 대한상사중재원 중재인 등의 역할을 맡고 있다. 창간 16주년을 맞은 로이슈는 범현 변호사를 찾아가, 다시 활기를 찾은 도시정비법 관련 주요 이슈들을 물어봤다.
◇ 작년에 태평양 건설부동산에서 출간한 '국토계획법의 제문제' 이후 1년만에 새책이 나왔다. 어떤 책인가?

▶ '국토계획법의 제문제'는 국토계획법의 전반적인 부분을 다루기 위해 여러 변호사들과의 협업 과정으로 출간됐다. 이번 책은 도시정비법에 초점을 맞췄다. 해당 책은 학자나 교육자를 염두에 두고 쓴 책은 아니다. 실무를 하면서 경험과 판례, 법리를 정리한 것이기에 정비사업의 시행 주체인 조합 관계자들이 보고 문제를 대비할 수 있도록 썼다. 그리고 시공사와 정비사업 전문관리 업자, 설계사 등의 제3자 등 정비 사업을 실제로 수행하고 있는 실무자들이 보셨으면 좋겠다. 20년간 우리나라에서 있었던 대법원 판결을 정리해 실무상 문제되는 것 위주로 담았다.

◇ 왜 도시 및 주거환경정비법인가?

▶ 우리나라에서 주택을 건축하고 소유하는 것은 가장 중요한 일 중 하나다. 정비사업은 도시 내에서 새로운 주택을 공급하는 일의 근간이 되는 법이다. 우리의 일상생활에 상당히 영향을 미치는 중요한 법인 것이 분명하다. 하지만 도시정비법은 제정 직후부터 다양한 문제점에 노출되면서 개정 릴레이가 현재까지 끊임없이 이어지고 있다. 우선 사업마다 근거법이 다르고 절차가 다른 법들을 한군데 모았으니 문제가 안생길 수가 없었다. 특히 해당법을 토대로 사업을 진행해야하는 주체인 조합 관계자들은 실제로는 이 사업에 전문가들이 아니라 사업지에 주택을 소유한 일반인들이었다. 이에 따라 사업 이후 소송 대란이라고 불리울 정도로 많은 소송들이 불거져 나왔다. 대표적으로 시공자 선정 등 계약 관련 업무에서 많은 문제점이 나타났다.
이에 도시정비법 관련 소송에 고통받고 있는 조합 관계자들에게 관련 업계 소송을 진행하며 얻게 된 지식과 노하우를 정리해 되돌려 드림으로써 조금이라도 실무에 도움이 되고자 이 책을 기획하게 됐다.

◇ 많은 문제점이 발생했던 시공사 선정 등 계약 과정에서의 주요 쟁점사항과 이를 위해 조합 관계자들이 유의할 점은?

▶ 사실 법과 정관에 나온 규정만 지키면 문제가 없는데 사업이 진행하다 보면 빠른 사업진행과 법 절차의 미숙함 등의 다양한 이유로 계약 관련 문제점이 발생하게 된다. 시공사 측에서도 경쟁을 해야하다 보니 조합원들의 표를 얻어야 되는데, 법과 관련 규정에서 허용하는 방법이 아닌 다른 방법을 동원해 홍보 활동을 하는 경우가 있었다.

정비조합사업이라는 것이 적게는 수십명 많게는 수천명으로 이뤄진 단체이기 때문에 문제삼는 구성원들이 있고 결국에는 잘못된 절차는 바로잡힐 수 밖에 없다. 결국 도시정비법에 나와있는 절차를 따라하는 것이 조합원들의 경제적 이익에도 부합하고 신속한 정비사업 진행에도 도움이 된다고 생각한다.

◇ 이밖에 도시정비 분야의 다양한 소송들이 존재한다.

▶ 대표적으로 백지 동의서를 꼽을 수 있다. 과거에는 동의서를 어떤 식으로 받아야 할지 규정이 애매할 때가 있었다. 정비사업 진행 여부를 판단하기 위한 동의서인데, 지나치게 엄격한 요건으로 조합원들이 사업을 진행하고 싶어도 하지 못하는 경우가 발생한다. 반대로 요건을 너무 풀어놓아도 소위 백지 동의서나 위임장 위조를 통해 의사가 왜곡되어 정비사업이 진행되는 경우도 있을 수 있다.
이같은 문제점을 개선시키기 위해 여러번의 개정을 통해 동의서에 대해서는 많이 정리가 됐다. 이에 따라 조합 설립 과정에서의 동의서 위조나 백지 동의서 관련 소송은 과거에 비해 상당히 줄었다.

◇ 그렇다면 최근에 급증하고 있는 소송은?

▶ 최근에는 총회 결의 관련 소송이 급증하고 있다. 조합과 사업 진행을 반대하는 조합원 간 갈등이 불거지면서 '조합장 해임총회'가 최근 빈번하게 열렸다. 이 때 조합장 해임에 동의하는 서면 결의서와 서면 결의서 철회서, 재철회서가 난발하는 문제가 종종 발생한다.

최근에는 시공사 변경 소송도 줄을 잇고 있다. 기존의 관련 소송은 공사비 증가로 인해 조합집행부와 건설사들이 마찰을 일으키면서 불거졌다. 하지만 최근에는 건설사들이 프리미엄 브랜드를 론칭하면서 소송이 발생하는 이유가 달라졌다. 프리미엄 브랜드를 자신의 사업지에 짓고 싶은 주민들과 브랜드 희소성을 유지하기 위한 건설사들의 이해관계가 충돌하면서 요근래 빈번하게 발생하게 됐다.

◇ 남아 있는 도시정비법 개정 과제는 무엇이 있을까?

▶ 도시정비법 내 과반수 동의, 조합원의 2/3, 과반수 출석 등 모호한 추상적 개념이 많다. 문제가 제기되는 이슈는 거의 나와있는 상태고, 이러한 경우에는 얼만큼의 동의를 받아야 하는지가 명확해져야 한다는 생각이 든다.

또한 소수 조합원의 권리를 보호하는 것도 중요한 일이지만, 소수 조합원에 의해서 대다수의 조합원이 피해를 받는 일도 발생한다. 예를 들어 개발 사업을 반대하는 주민들이 판결로 사사건건 사업 진행을 반대하고 임시 총회를 개최하다보면 정작 사업을 할 수 없기 때문에 (소수 조합원을) 충분히 보호하되, 요건을 어느정도 명백하게 갖춘 다음에 할 수 있도록 절차적인 보완이 필요하다.

도시정비법상 시공자를 선정하기 위한 총회는 서면결의가 되지 않고 과반수가 직접 참석을 해서 결의를 해야하나, 변경 혹은 취소의 경우는 규정이 없어 가끔씩 판결도 엇갈리는 상태다. 일부 판결은 과반수 출석 상태에서 취소해야된다는 판결도 있으나 법에 명확한 근거가 없기 때문에 주류는 아니다. 이에 10%만 참석하고 나머지는 서면결의로 처리하는 경우가 있으나 총회 안건에서 조합원들 간의 토론과 수기를 처치지 않다보니 문제의 소지가 있다.

아울러 시공자 계약 해지는 임의 해제를 할 수 있으나 법상 해제 사유가 없었던 경우에는 시공사에 손해배상을 해야하기 때문에 서면 결의로는 조합원들이 모든 정보를 알 수가 없다. 변경하는 절차 또한 최초 선정 절차와 마찬가지로 조합원들이 충분히 수기하고 토론할 수 있는 기회를 보장하는 것이 좋다고 생각한다. 반대로 과반수가 참석하는 일이 쉽지는 않기에 취소가 어려워질 수 있으나 현재로서는 단점보다는 장점이 더 많다고 생각한다.

◇ 건설부동산 종사자들에게 도움이 되고자 해당 분야의 다양한 이슈를 공유하기 위한 노력을 지속하고 있는 법무법인 태평양의 건설부동산팀에 대해 소개해 달라.

▶ 법무법인 태평양 건설·부동산팀은 1990년 말 국내 로펌 최초로 조직된 건설·부동산 분야 전담팀이다. 태평양 건설·부동산팀은 법원과 국토교통부, 로펌 등에서 건설 및 부동산 관련 쟁송·자문 및 행정 업무를 수십 년간 담당한 전문가 70여 명이 근무하고 있다.

태평양은 한국사내변호사회, IHCF, 법률신문이 공동으로 실시한 ‘사내변호사 대상 로펌평가 설문조사’의 건설·부동산 분야에서 5년 연속 1위로 선정됐으며, 세계적 로펌 평가기관인 챔버스앤파트너스에서도 5년 연속 소송 부문 ‘Band 1’의 자리를 지키고 있다. 글로벌 금융전문지 IFLR이 주최한 ‘IFLR Asia Pacific Awards 2020’에서 한국지역 ‘올해의 혁신 로펌’ 상을 수상하기도 했다.

◇ 끝으로 창간을 맞은 로이슈에 축하 말씀 부탁드린다.

▶ 법률 관련 매체가 별로 없지 않은가. 특히 재개발재건축 현장에서 활동하는 전문지는 전무하다고 보이는데, 로이슈같은 경우에는 사명에서 드러나듯이 이슈를 찾아 탐사까지 하는 국내 유일 법률 매체라고 생각한다. 실무자 입장에서 굉장히 큰 도움이 되고 있다. 16주년 창간 축하드린다.

대담: 편도욱 기자
정리: 전여송 기자

전여송 로이슈(lawissue) 기자 arrive71@lawissue.co.kr