[로이슈 전용모 기자] 건물주가 받은 권리금이 보증금과 같은 성질이라는 부동산업계의 오랜 관습이 깨지는 판결이 나왔다.

법원의 인정사실에 따르면 원고들은 부부이고 김△△(피고의 시누이), 김00(피고의 아들)은 부산 사상구 괘법동 메디웰시티 제1층 제106호(이하 ‘이 사건 점포’)를 각 1/2 지분씩 소유하고 있는 사람들이다.
피고는 이들로부터 이 사건 점포에 관한 임대차계약 체결 권한 및 대리권을 수여받은 사람이다.

원고 임00은 2011년 6월 24일 피고와의 사이에 이 사건 점포에 관해 임대차보증금 1억원, 차임 월 1200만원, 임대차기간 2011년 9월 30일부터 60개월(5년)인 임대차계약(제1임대차계약)이을 체결했다.

원고 임00은 2011년 6월 24일 피고와의 사이에 당시 이 사건 점포에서 영업 중이던 빵집의 영업시설 전부를 김△△, 김00으로부터 2억5000만원에 양수하는 내용의 부동산 권리(시설) 양수ㆍ양도계약을 체결하고, 피고에게 2억5000만원을 지급했다.

이 사건 시설양수도계약서에는 시설의 소유자 및 양도인이 김△△, 김00으로 기재되어 있는데 빵집의 실질적 운영자는 피고였다.
이 사건 제1임대차계약 체결 이후 원고 임00 명의의 사업자등록이 여의치 않자 남편인 원고 신00은 2011년 8월 24일 피고와의 사이에 이 사건 점포에 관해 이 사건 제1임대차계약과 임대차보증금, 차임, 임대차기간, 임대인이 모두 동일하나 임차인만 원고 임00에서 원고 신00으로 변경된 임대차계약(제2임대차계약)을 다시 체결했다.

원고 신00은 2011년 11월 5일 자신의 명의로 사업자등록을 마친 후 그 무렵 이 사건 점포에서 커피와 음료를 판매하는 카페영업을 개시했다.

이 사건 제1임대차계약서와 이 사건 제2임대차계약서에는 모두 ‘임차인은 권리금 및 시설일체의 모든 비용을 임대인에게 청구할 수 없으며 그 권리 또한 없다.’라는 특약사항이 수기로 기재돼 있다.

결국 지난해 권리금 회수기회를 보장하지 못하고 일방적으로 쫓겨난 원고들은 피고를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다.

원고는 주위적으로 “피고가 사실은 이 사건 점포의 임차인인 원고들로 하여금 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장할 권한이 없고 이 사건 각 임대차계약의 임대인인 김△△, 김00으로 부터 이 사건 점포의 임차인과의 사이에 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 약정을 체결할 권한 내지 대리권을 수여받은 사실이 없음에도, 원고들을 기망해 이에 속은 원고들로부터 권리금명목으로 2억5000만원을 수령했다. 피고는 원고들에게 그와 같은 불법행위로 인해 원고들이 입은 손해인 권리금 상당 2억5000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 책임이 있다”고 주장했다.

또 예비적(주의적청구가 기각될 것에 대비)으로 “이 사건 시설양수도계약의 계약당사자가 피고임을 전제로, 원고들이 이 사건 시설양수도계약을 체결하고 2억5000만원을 지급한 것은 피고가 이 사건 점포에 대한 임대차 종료 시 새로운 임차인을 통해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장했기 때문인데, 피고는 처음부터 그 약속을 이행할 의사나 능력이 없었다. 이 사건 시설양수도계약은 피고의 기망에 의한 것이므로 민법 제110조 제1항에 의하여 이를 취소하고, 피고는 부당이득한 권리금 상당 2억5000만원 및 이에 대한 이자를 반환해야 한다”고 했다.
부산지법 제11민사부(재판장 최욱진 부장판사)는 8월 22일 손해배상 청구소송에서 “피고의 기망을 전제로 한 원고들의 주위적, 예비적 주장은 모두 이유 없다”며 원고들의 청구를 기각했다고 밝혔다.

재판부는 “원고들이 제출한 증거들만으로는 피고가 원고들에게 권리금을 회수할 기회를 보장하기로 약정했다거나 그와 같은 약정을 할 권한 내지 대리권이 없으면서 그러한 권한 내지 대리권이 있는 것처럼 권리금 회수 기회 보장의 의사나 능력이 없음에도 원고들을 기망했다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다”고 판단했다.

오히려 “이 사건 각 임대차계약서에 임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 없다고 명시되어 있는 사실, 을 제1호증(피고)의 기재 및 원고 신00의 본인신문결과에 의하면, 원고는 스스로 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 피고로부터 직접 권리금 회수를 보장하겠다는 말을 들은 사실이 없고, 원고 신00이 피고를 형사 고소해 2016년말 내지 2017년 초 무렵 경찰서에서 피고를 만났을 때에도 피고가 김△△이 권리금 보장 기회를 인정해 주지 않는 것이 잘 이해되지 않는다는 취지로 말했을 뿐이라고 진술한 사실, 피고가 원고들을 기망해 권리금 2억5000만 원을 편취했다는 피의사실에 대해 피고는 2017년 12월 18일 ‘혐의 없음’ 처분을 받은 사실이 인정된다”고 기각사유를 설명했다.

이에 대해 원고 측은 “원심에 판시된 제2임대차계약서를 피고와 직접 작성한 사실이 없는데도 계약한 것처럼 돼있는 것은 사실오인이다. 단지 사업자등록증을 내기위해 피고의 시누이인 김△△과 전화를 해 임의로 계약서를 만들었을 뿐이다”고 했다.

또 “‘임차인은 권리금 및 시설일체의 모든 비용을 임대인에게 청구할 수 없으며 그 권리 또한 없다.’라는 특약사항이 수기로 기재돼 있는 부분도 대부분 관례적으로 하는 요식행위이고, 건물주가 받은 권리금은 보증금과 같은 성질이라는 게 부동산업계의 오랜 관습이다”며 관련 증거를 확보해 항소를 하겠다고 했다.

전용모 기자 sisalaw@lawissue.co.kr