[로이슈 최영록 기자] 다주택자가 임대사업자로 등록하면 건강보험료를 최대 80% 깎아주고 8년 임대시 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70%도 적용된다. 종합부동산세 감면 기준은 5년에서 8년 임대 시로 개선된다.

정부는 13일 관계부처 합동으로 이같은 내용을 담아 ‘임대주택등록 활성화방안’을 발표했다. 민간 임대주택 등록을 촉진하고 임차인 권리보호 강화 등을 통해 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경을 조성한다는 취지다.
우선 정부는 사적 임대주택에 거주하는 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 집중인과 세입자가 상생할 수 있는 등록 민간임대주택을 늘리기로 했다.

국토부는 내년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하는 대신 등록사업자에 대해 인센티브를 확대한다. 또 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원한다.

아울러 지방세 감면도 확대한다. 현재는 임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔에 대해 취득세·재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등해 감면 중인데 향후에는 취득세·재산세 감면기간을 연장하고 재산세 감면대상도 늘린다.

등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년간 연장한다. 내년부터 8년 이상 장기임대하는 전용면적 40㎡ 이하 소형주택에 한해 1호만 임대하는 경우 재산세 감면 혜택을 받는다. 또 내년부터 가구당 전용면적 40㎡ 이하로 된 다가구주택에 대해서도 8년 이상 임대할 경우 재산세 감면혜택이 주어진다.
주택임대소득이 연 2000만원이 넘지 않으면 분리과세 대상이나 내년까지 과세를 유예한다. 현재는 연 2000만원이 넘는 경우 종합과세 중이다.

전세보증금은 부부합산 보유주택이 2채 이하인 경우 과세하지 않고 3채 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 연 1.6%에 달하는 이자상당액을 간주임대료로 환산해 과세한다. 이때 전용면적 60㎡ 및 3억원 이하 소형주택은 과세대상에서 제외하며 비소형주택의 보증금도 3억원까지 제외한다.

8년 이상 임대사업자를 중심으로 양도소득세 감면을 확대한다. 내년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향한다.

또 내년 4월부터 기준을 마련해 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종합부동산세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록한 자가 8년 이상 임대하는 경우로 개선한다.

임대소득 정상과세에 따라 건보료도 오는 2019년 소득분부터 정상 부과된다. 다만 오는 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 경우에는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 8년 임대시 80%, 4년 40%로 감면한다. 나아가 2021년 이후에는 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 감면 연장여부를 검토할 예정이다.

임차인의 권리보호가 강화된다. 전세금반환보증 가입시 임대인 동의를 거쳐야 했던 동의절차를 즉각 폐지한다. 가입대상 보증금 한도를 수도권 5억→7억원, 지방 4억→5억원으로 상향하고 저소득·신혼·다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인도 30%에서 40%로 높였다.
임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘계약 만료 2개월 전’으로 늘린다. 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.

다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향한다. 현행 우선변제금액은 서울 3400만원, 그 외 지역별로 1700만~2700만원이다. 그러나 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려해 조정범위를 검토한다.

이밖에도 이번 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진한다.

임대차시장 데이터베이스(DB)를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계해 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입한다.

내년 4월 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계해 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 데이터베이스를 구축한다. 등록 임대사업자 관리를 위해 임대등록시스템도 신규 구축한다.

이를 통해 3주택 이상 다주택자 위주로 주택보유현황, 미등록 임대사업자 정보를 국세청, 건강보험공단 등과 정기적으로 공유할 예정이다.

최영록 기자 rok@lawissue.co.kr