[로이슈 최영록 기자] 전국적으로 재개발·재건축 붐이 일고 있다. 재개발·재건축 아파트에 투자할 때에는 조합원 입주권을 사거나 분양권을 얻는 방법이 있다. 하지만 이때 입주권과 분양권은 시세차익이나 세금 등이 다르기 때문에 신중한 선택이 필요하다는 게 업계의 조언이다.

정부가 발표한 6·19 부동산 대책에 따라 서울 전역, 경기도 7개시(과천·성남·광명·하남·고양·화성·남양주), 세종시 등은 소유권 이전등기 때까지 분양권 전매가 제한된다. 반면 입주권 등 조합원 지위양도는 여전히 자유로운 상태다.
여기에 지난 3일부터 청약 조정대상지역의 경우 입주권과 분양권 전매 시 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다. 입주권을 포함한 분양권 거래 신고일이 지난 3일 이후인 경우가 대상이다.

그러나 입주권과 분양권을 혼동하거나 그 차이를 구별 못하는 경우가 있어 주의가 요구된다.

입주권은 재개발·재건축 조합원이 돼 새 집에 입주할 수 있는 권리다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다. 주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다.

분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축 조합원 자격을 얻을 수 있지만 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다. 일반적으로 계약을 한 것이기 때문에 평형과 동·호수가 확정돼 있다.
조합원 입주권에 관심을 가지던 재개발·재건축 아파트 투자자들이 일반분양에 눈을 돌리고 있다. 조합원 입주권과 분양권의 세금차이 때문이다.

입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 포함이 된다. 다시 말해 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 간주돼 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 입주권을 나중에 취득하여 일시적 2주택자가 돼 비과세 적용이 되는 경우에도 입주권을 팔면 양도세를 내야한다. 만약 다른 주택 없이 입주권만 가지고 있다면 입주권 상태에서 처분해도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

주택조합이나 청약 등을 통해 취득한 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않기 때문에 주택 처분 시에 영향을 미치지 않는다. 분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공돼 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다. 분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않는다. 다만 분양권 자체를 처분할 때는 입주권과 달리 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고 매매 차익에 대한 세금을 내야 한다.

투자자들이 재개발·재건축 아파트 분양권에 관심을 가지는 이유 중에는 조합원 분담금도 포함된다. 사업이 지연되고 건설 원자재 가격이 상승하거나 주택경기가 침체되면 조합원 분담금은 예상보다 늘 수 있다. 재건축을 앞둔 단지에서 추가 분담금과 직결되는 일반분양가 산정에 난항을 겪고 있는 것을 보면 잘 알 수 있다.

여기에 오래 걸리는 시간도 일반분양에 투자자들이 관심을 가지는 이유이다. 현재 사업시행 인가를 받은 단지들도 입주까지 최소 4∼5년의 시간이 소요된다. 초기 단계인 경우 최소 7년의 투자기간을 바라본다.

투자자들의 재개발·재건축 아파트 일반분양에 대한 관심은 청약경쟁률에서도 잘 나타났다. 신길뉴타운 5구역 재개발 분양인 ‘보라매 SK뷰’는 특별공급을 제외한 527가구 모집에 1만4589명의 청약자가 몰리며 평균 28대 1의 경쟁률을 기록했다. 강동구 내 첫 재건축 분양으로 관심을 모은 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’는 729가구 모집(특별공급 제외)에 8256건의 청약이 접수됐다. 평균 경쟁률 11.3대 1, 최고 경쟁률(전용 59㎡형) 65.8대 1을 각각 기록했다.
한 부동산 전문가는 “서울 및 수도권 규제지역의 경우 입주권 거래가 자유로워 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 야기될 우려가 있는 반면 청약 가수요 해소로 당첨기회가 높아진다는 순기능도 있다”며 “투자비용, 세제혜택, 정책내용 등도 꼼꼼하게 따져보고 입주권과 분양권 투자를 결정해야 한다”고 조언했다.



최영록 기자 rok@lawissue.co.kr