[로이슈 전용모 기자] 주택재개발사업으로는 울산에서 첫 관리처분인가가 고시된 울산 중구 복산동 B-5구역(20만4123m²)에 대한 비상대책위(신청인)의 주택재개발정비사업조합(조합장 전성대)과 인가를 해준 중구청(피신청인)을 상대로 낸 집행정지 신청에 대해 법원이 조합과 중구청의 손을 들어줬다.

울산지법 제1행정부(재판장 김태규 부장판사)는 2일 “신청은 이유없다”며 기각했다고 6일 밝혔다.
재판부는 “신청인이 제출한 모든 소명자료에 따르더라도 신청취지 기재 처분의 효력 및 관리처분계획의 집행으로 인해 신청인에게 회복하기 어려운 손해가 발생한다거나 이를 예방하기 위해 그 효력 및 집행을 정지할 긴급한 필요가 인정되지 않는다”고 판시했다.

앞서 일부조합원으로 구성된 비상대책위원회는 신청취지에서 “중구청으로부터 인가받은 조합의 관리처분계획의 집행 및 중구청의 관리처분 계획 인가처분의 효력을 울산지방법원 2017구합5960호 관리처분계획취소 등 청구사건의 판결선고시까지 이를 정지한다”는 판결을 구했다.

2011년 11월10일 울산 중구청으로부터 조합설립인가를 받고 2014년 9월27일 ㈜효성, 진흥기업(주), ㈜동부토건 등이 공동으로 시공사로 선정됐다, 2016년 1월11일 사업시행인가 고시가 됐고 2017년2월27일 울산광역시에서는 최초로 관리처분인가 고시됐다. 2600세대 가운데 조합원 배정이 1307세대, 일반분양 1100세대(평당 1180만원~1230만원대), 나머지 100여세대는 임대다.

관리처분인가에 따라 조합원의 이주 및 청산자의 청산금 지급이 개시(현재 160억)된 상태로 주택도시보증공사(HUG)로부터 사업비와 이주비에 대한 보증신청을 해 보증심사 중에 있다. 6월중으로 보증심사가 확정되면 본격적인 이주 및 청산이 진행된다. 사업비 100억과 이주비 60억원이 지급된 상태고 총 이주비는 1400억원이다.
현재 500명이 이주를 신청했고 이주비 일부가 지급된 사람은 80명이고 이중 30명은 이주했다. 그런데 비대위의 소송제기로 인해 심의보류의 사유가 될 수 있어 사업 중단위기에 놓였다. 다가오는 현금청산자들에게 지급 할 610억원에 대한 이자부분(연15%, 91억상당)도 만만치 않다.

지난해 11월19일 오후 2시 울산고등학교 체육관에서 관리처분계획 수립을 위한 임시총회에서 조합원 총원 1162명에서 서면결의자 714명, 직접 참석자 265명으로 관리처분계획(안)승인을 의결했다.

비대위(신청인)는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 24조 6항,7항에 따르면 조합원의 100분의 20이상의 직접 출석한 총회에서 조합원 총수의 과반수 이상 동의를 받아야 하는데 조합은 분양절차의 하자 등 이를 무시했기 때문에 무효라는 주장을 폈다. 또 신청인은 감정평가 금액에 대해 이의 신청을 제기했는데 이의신청 결과가 나오기도 전에 분양신청 기간이 종료됨으로 인해 현금청산과 분양신청을 선택함에 있어 충분한 자료를 제공받을 기회를 침해당했다고 했다.

여기에 과반수가 넘는 638명의 조합원이 관리처분총회에 반대한다는 서명을 하기도 했다는 것. 비대위가 울산지방법원에 제기한 시공사선정총회결의 무효확인소송(2017가합21004)도 계류중이다.

이에 대해 조합과 중구청측은 답변서에서 “관리처분계획안 찬성자 727명에서 비대위가 주장하는 직접참석자 제외자 15명과 서면결의제외자 19명을 제외할 경우 693명의 찬성이 돼 과반수인 582명을 초과해 유효한 총회결의”라고 반박했다.

또 “감정평가 금액에 대한 이의신청결과가 나오지 않은 상태에서 분양신청을 받음으로써 조합원의 알권리를 침해했다는 비대위의 주장은 사업절차의 몰이해에 의한 것으로 조합에서 신청인의 감정평가 이의결과를 통지하지 않았더라도 이를 위법하다고 볼 수 없다는 대법원판결(2015두2048판결)이 있다”고 제시했다. 조합원별 부담금은 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의해 분양대상자, 청산대상자, 분양평형 등이 결정돼야 구체적으로 확정될 수 있는 것이어서 사업시행자인 조합은 분양신청 안내를 하는 단계에서는 조합원들에게 개략적인 부담금 내역만을 통지 할 수밖에 없다 할 것이다(서울행정법원 2013구합6961판결 등).
또 국가에서는 사업시행인가고시를 받고나서 한 번 감정평가하면 재평가는 불가하다는 게 대법원 판례다. 그 금액이 절대금액이 아니기 때문이다. 조합원간의 상호 종전재산대비 개발이익을 안분하기 위한 비율을 결정하기 위한 평가인데도 이사업을 오인한 사람들이 구청에서 실시한 감정평가액이 단순히 적다는 이유로 지난해 9월 비대위를 꾸려 조합의 발목잡고 있다는 얘기다.

단독주택은 평균 500만원 선, 저층아파트 경우 650만원에서 700만원 선으로 평가됐다. 가령 A가 40평, B가 60평의 땅을 공동으로 내놓고 빌라를 지어 팔아서 남는 개발이익이 10억원이라고 가정했을 때 A가 감정평가액이 3억, B가 2억으로 평가됐다면 3대2로 6억, 4억을 받게 되고 평가액이 6억, 4억이라고 평가해도 결과적으로는 같은 금액을 받는다는 논리다. 한마디로 조삼모사식이다. 감정평가액이 많고 적음에 일희일비 할 사항 아니라는 것.

비대위 측은 2년 이후에 사업을 해야 성공한다는 점과 시공사의 공사비가 비싸다는 점을 들고 국유지를 무상양도 해 사업성을 먼저 개선하라고 주장하고 있다.

이에 조합측은 “시공비를 인근 4구역 평당 398만원은 2014년 기준공사비로 현재 최소한 물가상승분을 적용하면 2017년 기준 447만원으로 5구역 439만원을 상회하게 되고 국공유지 무상양도를 100%실현한다고 가정하더라도 52억원의 수입이 증가되는 것으로 사업을 지연한다면 비용부분이 1년에 100억 수준임을 감안하면 오히려 비용이 증대돼 현실성이 없어 보인다”고 강조했다.

조합과 중구청관계자는 “소송이 제기되면 승소와 관계없이 사업지연으로 인한 손해는 조합원이 질 수밖에 없다”며 “통상 소송의 결과가 나오기까지 2년의 시간이 지연된다면 사업 손실 발생부분을 추정해본결과 기존 시공사의 유이자 대여금 110억원의 5.5%에 대한 이자부담 12억1000만원, 청산지연에 따른 610억원에 대한 이자부담(연 15%) 183억원, 총회의결에 다른 운영비 연 2억9100만원의 2배 5억8000만원 등 200억9000만원으로 조합원 1인당 1729만원의 부담을 지게된다”고 설명했다.

그러면서 “현재 소송이 제기되기 전에는 P(프리미엄)가 4000만원~5000만원이 붙어 거래됐는데 소송제기 이후 P가 없어졌고 거래도 감정가 수준에다 거래도 잘 이뤄지지 않고 있다. 결국 원상태로 돌아가면 개발지역 해지주장을 하게 될 것이고 이는 결국 망하는 지름길이다”면서 “4구역이 4100세대, 5구역이 2600세대인데 자칫 잘못되면 울산분양시장이 흔들거릴 우려가 있다”고 조합원들의 현명한 판단을 기대했다.

전용모 기자 sisalaw@lawissue.co.kr