[ Q ] 제 소유 건물과 토지가 주택재건축 지역으로 되었습니다. 조합설립에 동의할 것인 지 아니면 거부할 지 고민스럽습니다. 조언을 부탁드립니다.
< 법률 Tip >
박관우 변호사
귀하로서는 재건축사업에 동의하여 신규아파트를 조합원 분양가로 분양받아서 일반분양과의 시세차익을 취득하거나, 아니면 동의를 거부하여 매도청구소송을 당할 것인가를 선택할 수 있습니다.
재건축에 동의를 하지 않아서 매도청구소송을 당하는 경우, 조합설립과정의 하자를 쟁점으로 하여 무효주장을 하기도 하지만 최근에는 조합설립과정에서 변호사의 법적 조언이 개입되어 이루어지고 있는 것이 일반적이어서 무효사유가 많이 걸러지므로 조합설립의 무효를 주장하는 것은 실무적으로 다수의 경우에 있어서는 실효성이 없는 주장으로 보입니다.
그렇다면, 매도청구소송도 결국 돈의 문제로 귀결이 되고 이는 감정평가의 문제로 결론이 나게 됩니다. 아파트는 어느 정도 가격이 시장에서 형성되어 있고 감정평가사도 이를 많이 참작하게 되지만, 일반 주택의 경우에는 정확한 가격이 없다고 보일 정도로 같은 물건에 대하여 감정평가사 사이에 감정가격에 큰 차이가 나고 있습니다.
우리 대법원은 매도청구권이 행사될 때, 거래가격과 관련하여 다음과 같이 판시한 바 있습니다.
사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시및주거환경정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009.03.26. 선고 2008다21549 판결).
법리적, 이론적으로는 개발이익이 포함된 가격으로 매도청구권에 따른 매매가액이 결정되어야 하지만, 실무적으로는 여전히 시가에 못 미치고 있습니다. 재건축이 진행되는 이상, 기존 소유자들은 과거의 소유방식으로 더 이상 부동산을 소유, 활용할 수 없게 됩니다. 그러한 상황을 감안하여 귀하에게 가장 유익할 수 있는 선택을 하여야 할 것입니다.
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